OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库(kù)科技，引发了(le)公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场的影(yǐng)响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华(huá)安张江光大(dà)园REIT开(kāi)盘继续延续(xù)此(cǐ)前(qián)几日的下(xià)跌(diē)走势(shì)，午后跌幅(fú)一度扩(kuò)大，尾盘有(yǒu)所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华安张江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募(mù)拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续(xù)情况(kuàng)，积极(jí)做(zuò)好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购(gòu)入项目的原始(shǐ)权益人相关(guān)负责人也表示，近期(qī)已同步启(qǐ)动了应急(jí)预(yù)案(àn)，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提(tí)前退租的(de)可(kě)能事项。由于张润大厦是全(quán)国(guó)首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视，浦东(dōng)新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT近期(qī)市场波动较大(dà)，但(dàn)其(qí)实不动产公(gōng)募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不(bù)会从根本上(shàng)影(yǐng)响其内外价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技的事件继续(xù)扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后(hòu)二(èr)级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一度(dù)扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最(zuì)终报收3.512元，全天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT最(zuì)近几个交易日二级(jí)市场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在(zài)全市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募(mù)REITs市场整(zhěng)体表(biǎo)现上(shàng)看(kàn)，目(mù)前上市的8只(zhǐ)产业(yè)园区基(jī)础(chǔ)设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其余(yú)7只均有不同(tóng)程度下(xià)跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经披露(lù)张江(jiāng)光大园(yuán)项目出租率有所下降，如今拟扩募的(de)项目又遭(zā日落胭脂红完整的诗句带拼音，日落胭脂红完整的诗句的意思o)遇(yù)突发(fā)事件，因此(cǐ)导致二级市场价格出(chū)现波动(dòng)。”一位业内人士(shì)分析称(chēng)。

　　不过(guò)，在上述人士(shì)看来，尽管出于风险规避(bì)的原因(yīn)，最近几(jǐ)个交易(yì)日场内资金有所流出，但是，不(bù)动(dòng)产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期(qī)出(chū)租率下(xià)跌并不会从根本上(shàng)影响其内外价值(zhí)。

　　他也同时表示，目(mù)前随(suí)着二级市场价格(gé)下跌，风(fēng)险也得到一(yī)定释放，但是价格(gé)涨跌会受到(dào)基本面(miàn)、情绪面等多重因素影(yǐng)响，不好(hǎo)判(pàn)断价格是不是已经完全触(chù)底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内(nèi)人士表示(shì)，今年整体REITs市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)低迷，不少产品(pǐn)年内二级(jí)市场跌幅较(jiào)大，其实有些隐含(hán)收益率高的产品具备一定(dìng)的(de)投资价值，很适合稳健类投(tóu)资者(zhě)。此外，伴随着(zhe)经济复(fù)苏(sū)的步(bù)伐，产业园区(qū)、物流类(lèi)等REITs产(chǎn)品(pǐn)具备一定(dìng)的投资价值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞驰私(sī)募基金执行董事高如星对此表示(shì)，若张江园(yuán)区最终能顺(shùn)利解决(jué)招(zhāo)商，平稳过(guò)度对经营现金流没有造成(chéng)大(dà)的影响，“事件性利空下调至(zhì)得(dé)这么急、这么(me)深，加(jiā)上前期本身园区类资产就回调不少了，这(zhè)就是(shì)黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还(hái)是落到租(zū)金收入受不受(shòu)影(yǐng)响，影响(xiǎng)多大，估计园区会(huì)最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回(huí)应(yīng)

　　扩募(mù)路(lù)上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称(chēng)，哲库(kù)科技是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购(gòu)入基础(chǔ)设施资产张润大厦(shà)的重要承租方(fāng)之一(yī)，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做(zuò)好相关(guān)应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT因其一(yī)季(jì)报(bào)中披(pī)露的张江光大园项(xiàng)目出租率下降事项(xiàng)，一度二级市场(chǎng)价格出现回落。在(zài)随后召开的业(yè)绩说明会(huì)中管理人就相关事项进行了解(jiě)释说明，市场信(xìn)心得到了一(yī)定提振，二(èr)级市场价格表现也趋于平(píng)稳(wěn)。据(jù)了(le)解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上(shàng)和线下的扩募说明会上，运营团(tuán)队(duì)表示了对(duì)张(zhāng)江光大园项(xiàng)目(mù)的信心，预计签署意向(xiàng)书和合同谈判中的储备租户(hù)正(zhèng)常转化后，项(xiàng)目(mù)出租率(lǜ)将得到回升。没想到(dào)仅过(guò)了不到三周的时(shí)间(jiān)，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起(qǐ)了(le)市场各方(fāng)的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目的(de)原(yuán)始权益人相关负责人坦言，事发突然确实始(shǐ)料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时(shí)间(jiān)即(jí)奔赴现场(chǎng)进行(xíng)了沟(gōu)通(tōng)和(hé)核实工(gōng)作，并同步启动了(le)应急预案，排(pái)摸储备租户，积极(jí)应对哲(zhé)库提前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视，据悉新区国资(zī)委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相关(guān)负责人介绍说，目(mù)前(qián)储备(bèi)租户还是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能、航天(tiān)产(chǎn)业、信息技术等产业客户(hù)，租赁(lìn)意向面(miàn)积超过了2万方。从(cóng)意向储备转化为(wèi)实(shí)际(jì)租户(hù)需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在着手通(tōng)过签(qiān)署租赁(lìn)意向书来尽快锁定(dìng)一些重要租户。虽然(rán)收(shōu)了三个月履约(yuē)保证金(jīn)给了我(wǒ)们(men)一些空间(jiān)，但(dàn)本着对首批扩募、对市场负责的态度(dù)，我们(men)肯定要(yào)全力与时间(jiān)赛(sài)跑(pǎo)，把这些(xiē)面积在(zài)短期内(nèi)完成去(qù)化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光大园项目一季度末也有将近30％的空(kōng)置率(lǜ)，原始权益人有那么多(duō)储备租(zū)户，之前(qián)的空(kōng)置(zhì)率为何未能得(dé)到(dào)解决。

　　对此相(xiāng)关负责人(rén)解释(shì)，张江光大园(yuán)一(yī)直以来都坚持以市场(chǎng)化运营为导向，历史运营表现(xiàn)稳(wěn)定(dìng)，租(zū)户(hù)的调(diào)租和(hé)换租(zū)都(dōu)属(shǔ)于正常情况(kuàng)，而这(zhè)次项(xiàng)目的大租(zū)户(hù)退租正好发生在市场(chǎng)活跃(yuè)度(dù)的短期低点，目前(qián)市场(chǎng)情况已有所(suǒ)好(hǎo)转。在看到出(chū)租率(lǜ)下滑情况没有得到及时修(xiū)复(fù)后(hòu)，张江这边也(yě)作了一定的资源调配和倾斜，引入了一些储备租户(hù)。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光大园项目在给租(zū)户的分隔空间、交付(fù)标准(zhǔn)、租金水平等方(fāng)面也有一(yī)些差异化，张润大厦(shà)多是两(liǎng)千多(duō)平的(de)大平层，楼(lóu)的成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以一(yī)千平的面积为主，还(hái)有一些独栋形(xíng)态的物业。租户自(zì)身也(yě)会有诉求，也会(huì)根(gēn)据自身(shēn)需求和(hé)预算挑选区(qū)域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成(chéng)以后，新老资产的管(guǎn)理人都(dōu)变成了一家，后续我们在资源共(gòng)享(xiǎng)和联(lián)合(hé)营销(xiāo)方(fāng)面能更加充(chōng)分发(fā)挥协同效应，相信可(kě)以做得更好(hǎo)。”上(shàng)述负(fù)责(zé)人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责(zé)人表(biǎo)示(shì)，张(zhāng)江集团和张江(jiāng)高科(kē)目前在(zài)管(guǎn)资产约五百万方，还有一些其(qí)他在开发的储备项(xiàng)目(mù)，这些都(dōu)将成为张江(jiāng)REIT实现打(dǎ)造张江(jiāng)园区产业空间资产上市(shì)平台目标(biāo)的(de)坚(jiān)实后(hòu)盾(dùn)和(hé)储备资源。“我们非常重视张江REIT这(zhè)个资本(běn)平(píng日落胭脂红完整的诗句带拼音，日落胭脂红完整的诗句的意思)台(tái)和它未来的发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这(zhè)次扩募是(shì)我们实(shí)现基(jī)金扩容的第一步，也是(shì)至关重(zhòng)要(yào)的一步，眼下我(wǒ)们(m日落胭脂红完整的诗句带拼音，日落胭脂红完整的诗句的意思en)可能面临(lín)了一些突发情况需要解决，但是(shì)这(zhè)和(hé)我们在(zài)张江科学城这三十年(nián)建设发展过(guò)程中(zhōng)所(suǒ)经历的(de)相比(bǐ)，只(zhǐ)能算是(shì)一(yī)个非常小的插(chā)曲。我们有信心排除万难，尽一切可(kě)能化解当前突发(fā)事件的所(suǒ)有负面影响，维(wéi)持预(yù)期和市(shì)场的信(xìn)心(xīn)。”

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