导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产步(bù)入大(dà)分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售面积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气(qì)，有关中国(guó)地产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试图厘清中(zhōng)国城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据此判(pàn)断中(zhōng)国(guó)未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施(shī)等因(yīn)素(sù)密切(qiè)相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味(wèi)着中国(guó)住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民(mín)户(hù)均1套(tào)房(fáng)，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商(shāng)品住宅套(tào)数、商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户(hù)户有房(fáng)，然而事实上中国(guó)住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套(tào)房无(wú)法满足流动人口(kǒu)的(de)租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是(shì)流(liú)动(dòng)人口，流动(dòng)人口会(huì)选择在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户(hù)均一套房(fáng)，中国(guó)未来地产仍有四大(dà)新(xīn)增需(xū)求动力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口规模缩小，一人户(hù)、两(liǎng)人(rén)户占比不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再(zài)集(jí)中吸引着人口流(liú)入(rù)，人口净迁(qiān)入城市的(de)新增住宅(zhái)需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改(gǎi)造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有(yǒu)着不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求(qiú)正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，这是过去(qù)二十年房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么当(dāng)下房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能级城(chéng)市之间(jiān)，不同区(qū)域板块之(zhī)间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官(guān)方(fāng)披露全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城市(shì)二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接(jiē)知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出(chū)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数(shù)，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来(lái)房地产市(shì)场会如(rú)何发展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观(guān)察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观判(pàn)断(duàn)站(zhàn)不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾害综合风险普查(chá)工作(zuò)情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数(shù)据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查(chá)数(shù)据公(gōng)布了中国城镇家庭户(hù)人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭户(hù)居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)不能完全反映(yìng)出城镇居民的(de)居(jū)住水平(píng)。

　　中国主要(yào)是(shì)以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是(shì)城镇(zhèn)居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数据(jù)，并(bìng)没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两(liǎng)处可以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查数据）。计(jì)算中国居民(mín)户(hù)均住宅数量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略(lüè)不计(jì)。估算城镇居民户(hù)均住宅套数分三步(bù)走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套(tào)数(shù)相加(jiā)，我们(men)就能够(gòu)得到当前(qián)商品住宅(zhái)总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推(tuī)算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅总数除(chú)以家庭户(hù)数(shù)，我们(men)就能(néng)够(gòu)得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计(jì)算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏(fá)一(yī)个准确统计(jì)。我们(men)利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存(cún)量房(fáng)地产套(tào)数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房占比近9成(chéng)。本文去除商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数(shù)里(lǐ)的期房销售(shòu)，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进(jìn)一(yī)步推算中国城镇居民拥有的(de)户均住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购(gòu)买二(èr)手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实(shí)际变化(huà)比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅(zhái)所(suǒ)占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房(fáng)，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家(jiā)庭都(dōu)会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一(yī)套房的(de)三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经(jīng)达到了户均(jūn)一套房(fáng)的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意(yì)味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口流动(dòng)、居民换(huàn)房等(děng)因素产(chǎn)生的(de)住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美国、英(yīng)国和(hé)日本的住宅(zhái)套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国(guó)和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一(yī)套房，就会造成人口净(jìng)流(liú)入地的(de)住宅市(shì)场供不(bù)应求(qiú)，造成房价或房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国(guó)的(de)流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人(rén)口分别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会(huì)选择(zé)在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人(rén)口流动调查(chá)数(shù)据显(xiǎn)示，在上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京工作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套(tào)房，在(zài)高房(fáng)价的大城市(shì)租赁一套房，在房价(jià)较低(dī)的县城购买一套房(fáng)。所以说户均(jūn)一(yī)套房(fáng)无法满足庞(páng)大流动人口的租赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问(wèn)题，如(rú)电线老(lǎo)化、管道等基(jī)础设施(shī)陈(chén)旧，给住户的生活带来(lái)了很大的不(bù)便和安全隐患，并且居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅(zhái)面(miàn)积(jī)占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪(jì)修(xiū)建的老旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在未(wèi)来大(dà)都会(huì)被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房(fáng)进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不(bù)及全国(guó)人均水平(píng)的一(yī)半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低(dī)于(yú)15平方米的(de)家(jiā)庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按(àn)这个(gè)标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国(guó)和英国都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的(de)人(rén)均可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住(zhù)宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四(sì)、户(hù)均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有需求(qiú)释(shì)放。户均1套住宅(zhái)现实(shí)之(zhī)下(xià)，中国未来城镇住(zhù)宅(zhái)需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六普(pǔ)显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模(mó)为(wèi)2.85人/户(hù公安协警工资多少，公安协警怎么样)，而七普显示城镇户(hù)均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一人(rén)户、二人(rén)户(hù)的(de)占比(bǐ)明(míng)显上升，人口小家(jiā)庭化(huà)趋势将继(jì)续(xù)延续，导致户数会因户均(jūn)人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，资(zī)源(yuán)和(hé)生产要素逐步向(xiàn公安协警工资多少，公安协警怎么样4px;'>公安协警工资多少，公安协警怎么样g)经济(jì)带、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市流入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人(rén)口流入(rù)。人口(kǒu)迁移势必涉及到(dào)买(mǎi)房租房，给迁入地住(zhù)宅市场(chǎng)带来新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益(yì)于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和原(yuán)公有(yǒu)住宅的家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自建房(fáng)家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造(zào)时(shí)间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)减少了(le)1282万户，住宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二(èr)手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分别(bié)占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低(dī)、基础(chǔ)设施配套(tào)差(chà)、没有或少有物业管理，居(jū)民追(zhuī)求(qiú)美好、宜(yí)居生活的环境，背后(hòu)的(de)改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房子”的改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭(tíng)希望提高(gāo)生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确(què)指出(chū)支持住宅改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间(jiān)数较其(qí)他国家依旧存在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给存在不足，供需(xū)出现错配，这是过去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来将是住(zhù)宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大(dà)分(fēn)化时代(dài)已至(zhì)，这种(zhǒng)分(fēn)化(huà)不单局(jú)限于(yú)城市能(néng)级之间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和(hé)老旧二(èr)手房之间(jiān)的差异也将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是(shì)针对住(zhù)宅，因此可(kě)能存在统(tǒng)计(jì)偏差(chà)。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低(dī)，其增速可能超(chāo)预(yù)期。

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