导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产(chǎn)市场黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气(qì)，有关中国(guó)地(dì)产是否(fǒu)过剩的讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试(shì)图厘清中(zhōng)国城镇存(cún)量(liàng)住宅真实(shí)情况，据(jù)此判断(duàn)中国未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国(guó)有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第七次(cì)人(rén)口(kǒu)普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中国(guó)房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部(bù)披露的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民(mín)人(rén)均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不是人均一间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)较发达(dá)国家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不(bù)意味(wèi)着中(zhōng)国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中国(guó)城(chéng)镇居民户均1套房，其中每(měi)户(hù)持(chí)有(yǒu)商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接(jiē)公布中国(guó)家(jiā)庭(tíng)户均住宅(zhái)的数据，我们(men)根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示(shì)，目前(qián)城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若(ruò)期(qī)房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每(měi)户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事(shì)实上中国(guó)住宅(zhái)市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地(dì)产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不(bù)平(píng)衡，是(shì)因(yīn)为户均一套房无法满(mǎn)足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人口的近三(sān)成都(dōu)是流动人口(kǒu)，流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而(ér)产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一(yī)人户(hù)、两人户占比(bǐ)不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域(yù)经济(jì)资源分配的再集中吸引着人(rén)口流(liú)入，人(rén)口(kǒu)净迁入(rù)城(chéng)市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前(qián)建成的(de)住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中国(guó)的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积均较(jiào)发(fā)达国家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需(xū)求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过(guò)去(qù)二十年房价快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大分化时(shí)代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区(qū)域板块之间(jiān)，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全(quán)国(guó)已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市(shì)二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过(guò)剩(shèng)，还(hái)是供需平(píng)衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并(bìng)未公布(bù)，我们无法直接知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场(chǎng)会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数(shù)量过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全(quán)国自然(rán)灾害综合风险普(pǔ)查工作情况(kuàng)为主题(tí)的新闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行业获(huò)取(qǔ)了全(quán)国近6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房(fáng)屋建筑(zhù)数据以及80多(duō)万(wàn)处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋建筑住不(bù)到3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看(kàn)似(shì)已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计(jì)算(suàn)的城镇房屋(wū)实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总的算下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七(qī)次(cì)人口普(pǔ)查数据公布了中国(guó)城镇家庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市(shì)家(jiā)庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅与(yǔ)房间(jiān)数(shù)量有(yǒu)关，更与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积(jī)、配(pèi)套设(shè)施等(děng)因素密切相关。单单(dān)从(cóng)人均住宅(zhái)间(jiān)数不(bù)能(néng)完全反映出城镇居民的(de)居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是(shì)城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自建房等(děng)非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统(tǒng)计数据，并没(méi)有直接(jiē)公布城镇住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。居民住(zhù)宅相关(guān)数据有两处可(kě)以直接(jiē)公布，一是每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套(tào)数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)数(shù)量极少，可(kě)忽(hū)略不计。估(gū)算城(chéng)镇居民户均住(zhù)宅套数(shù)分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商品住宅销售套数相加，我们(men)就能够(gòu)得到当前商(shāng)品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居(jū)民住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们(men)就能(néng)够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比/商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目(mù)前(qián)缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利用既(jì)有统计(jì)数据，大致测(cè)算得到中国存(cún)量房地产套(tào)数，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止到2022年(nián)商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周期(qī)在(zài)2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房(fáng)后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇(zhèn)居民的(de)住宅(zhái)结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购(gòu)买二手房加总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅占居民(mín)所有住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住宅增(zēng)幅为过去十年(nián)变化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化(huà)比例，从而我(wǒ)们估算出(chū)2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅所(suǒ)占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末(mò)，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利(lì)，已(yǐ)购期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一(yī)套房的三点含(hán)义

　　既然(rán)城镇居民已经达(dá)到(dào)了户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是(shì)否意味(wèi)着中(zhōng)国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意(yì)味(wèi)着(zhe)中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并不(bù)意味着住宅市场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多(duō)余(yú)住(zhù)宅来满足因人口流动、居民(mín)换(huàn)房等因(yīn)素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经验来看(kàn)，美国、英国(guó)和日本(běn)的(de)住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会(huì)造(zào)成人口净流入(rù)地(dì)的住宅市场供不(bù)应求，造成房价或(huò)房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和(hé)省际流(liú)动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城(chéng)乡人口流(liú)动调(diào)查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作(zuò)的流(liú)动人口在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高(gāo)工资吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会(huì)占(zhàn)据(jù)两套房，在高房(fáng)价(jià)的大(dà)城市(shì)租赁一套房，在(zài)房价(jià)较低(dī)的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万户城(chéng)镇居(jū)民住(zhù)宅是(shì)2000年(nián)以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问(wèn)题，如电(diàn)线(xiàn)老化(huà)、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来了很大的(de)不便和(hé)安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立(lì)卫浴和(hé)厨(chú)房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很难(nán)满足现代生活(huó)需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一(yī)居(jū)室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更(gèng)小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩(kuò)张(zhāng)是(shì)未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积不足(zú)19平方米，不及全国人(rén)均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用(yòng)住宅面积(jī)为40平，即人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家(jiā)庭(tíng)户人数(shù)，需(xū)要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中(zhōng)国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需(xū)要的住(zhù)宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户均1套(tào)房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动态(tài)趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求(qiú)主(zh结婚时还是处的多吗，结婚还是处的有多少ǔ)要来(lái)自于(yú)四(sì)个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户(hù)的(de)占(zhàn)比明(míng)显上升，人口(kǒu)小家庭化(huà)趋势(shì)将继续延(yán)续，导致户数会因(yīn)户(hù)均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产要素逐步(bù)向(xiàng)经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸(xī)引(yǐn)着人口流入。人口迁(qiān)移(yí)势(shì)必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增量(liàng)为72万，而出生(shēng)人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然(rán)增加(jiā)人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅(zhái)和(hé)原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时(shí)间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭(tíng)户(hù)，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需(xū)求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭(tíng)购买(mǎi)了商品住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用房和其他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来(lái)随着(zhe)城中(zhōng)村和(hé)旧城(chéng)改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比势必(bì)会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质(zhì)量低(dī)、基础设施配套差、没(méi)有或(huò)少(shǎo)有物业管理，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环(huán)境(jìng)，背后(hòu)的改(gǎi)善性需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求还将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受(shòu)限于资金，倾向于中(zhōng)小户型(xíng)。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工(gōng)作会议(yì)明确(què)指出支持住宅改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村(cūn)住宅(zhái)因(yīn)素(sù)，中国的人均结婚时还是处的多吗，结婚还是处的有多少(jūn)住宅间数较其他(tā)国家依(yī)旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平(píng)有(yǒu)着密切(qiè)正向联系(xì)。随着经济发展水平(píng)的(de)提高(gāo)，中(zhōng)国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地(dì)产矛(máo)盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出(chū)现错配，这(zhè)是过去(qù)二(èr)十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质(zhì)量的供需(xū)冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级(jí)之(zhī)间(jiān)差(chà)异，优质(zhì)小区(qū)和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调(diào)查的(de)是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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