万柳书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让(ràng)这(zhè)个(gè)位于(yú)北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后(hòu)曾(céng)宣(xuān)称要做地产(chǎn)界(jiè)“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神(shén)秘开发商——中赫(hè)集团，也(yě)被拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今，万(wàn)柳书院再次受到舆(yú)论关(guān)注，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成了(le)共(gòng)同债(zhài)务人(rén)被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收(shōu)回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押(yā)的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房(fáng)子早已售(shòu)出(chū)，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子(zi)现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到(dào)这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象的(de)那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书(shū)院”，但(dàn)谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个(gè)位于海淀核(hé)心(xīn)区位，名(míng)校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公司(sī)不良债(zhài)权转让项目”，债权(quán)总额(é)高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物(wù)中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不(bù)良债权转让项目(mù)的(de)处置主体是中(zhōng)国信(xìn)达资(zī)产管理股份有(yǒu)限公司北(běi)京市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对(duì)北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是(shì)共同债务(wù)人。目前，该项目(mù)已有(yǒu)1万次围观，35名(míng)意(yì)向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信(xìn)达北分讨债的故(gù)事，但实际上(shàng)，75套(tào)豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖(mài)出去了的，是(shì)有人住(zhù)的(de)。

　　那为什么(me)中国信达的拍(pāi)卖页面上又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能说明这(zhè)些(xiē)房子(zi)根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介(jiè)透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本(běn)都是北京的(de)高端人(rén)士，柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名(míng)商业(yè)大佬(lǎo)也是万柳书院的业(yè)主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实(shí)已经支付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国信达(dá)转让这笔不良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失(shī)最大的，没准还(hái)是(shì)债主中国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实(shí)际占有，但未办理过户手续(xù)的，如(rú)果(guǒ)业主没有过(guò)错，人(rén)民法院不得查封(fēng)、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查封的可(kě)以(yǐ)向法院提出执行异(yì)议(yì)申请，请(qǐng)求(qiú)法(fǎ)院(yuàn)解除查封，同(tóng)时(shí)可(kě)以联合起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求退还购房款或办理(lǐ)房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人(rén)民法院报公布《最高人民法院关于(yú)商品房消费者权利(lì)保护问题的(de)批复》，以司法(fǎ)解释的方(fāng)式明确(què)了购房人的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者以居住为目的购(gòu)买房屋并已支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付(fù)请(qǐng)求权优(yōu)先于建(jiàn)设(shè)工程价(jià)款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持(chí)。只支付了部分价款的商(shāng)品房消费(fèi)者(zhě)，在一审法庭(tíng)辩论(lùn)终(zhōng)结前已实际支付剩余价款的，可以适用前(qián)款(kuǎn)规(guī)定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如(rú)果这(zhè)75套房(fáng)子均为“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那(nà)么这笔不(bù)良债(zhài)权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司(sī)中国(guó)信(xìn)达申(shēn)请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显(xiǎn)示，目前中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下(xià)子(zi)公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地(dì)等选择退出(chū)了赫华恒瑞的(de)股东行列(liè)，中(zhōng)国(guó)金谷国(guó)际(jì)信托(tuō)有限(xiàn)责任公司成为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民(mín)知名(míng)度，但却在(zài)北京豪宅圈(quān)留(liú)下(xià)一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七(qī)号院(yuàn)，作为(wèi)中赫集团进入北京(jīng)的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价(jià)，成为当时京城最贵(guì)的(de)楼(lóu)盘，引发了(le)市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万科(kē)等大型(xíng)知名(míng)房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北京当(dāng)年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端(duān)的(de)姿态(tài)杀入(rù)市(shì)场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒(lěi)起来(lái)的五米高(gāo)墙，还是每棵(kē)成本(běn)超(chāo)6万的成年银杏(xìng)树，还是每(měi)平(píng)米20万(wàn)元的价格(gé)，都令(lìng)业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平(píng)府的院儿(ér)。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可看(kàn)出其(qí)在北京豪(háo)宅圈的地位(wèi)。2014年末(mò)上市的它，对(duì)手是当时有名的(de)融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场(chǎng)、恒(héng)大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书(shū)院一套300平米的法(fǎ)拍房，最(zuì)终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然(rán)已经(jīng)推出(chū)了(le)8年之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开(kāi)发(fā)的(de)豪宅(zhái)，也吸(xī)引了(le)不少知名(míng)人(rén)士，如知名(míng)演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则(zé)居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅的成(chéng)功奠(diàn)定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外(wài)界自家养一只人工苏卡达违法吗，养了10年的苏卡达算犯法吗贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪(háo)宅开(kāi)发商光环(huán)的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成(chéng)为(wèi)被执行(xíng)人，被执行标的(de)高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不履行生效法律文(wén)书确定义(yì)务，中赫(hè)集(jí)团(tuán)正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团如(rú)今(jīn)沦落到这个地步(bù)，其(qí)实是(shì)有迹(jì)可循的。

　　事实(shí)上，早在今(jīn)年年(nián)初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发(fā)现其(qí)深陷(xiàn)财(cái)务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在于(yú)收(shōu)购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷(fēn)开(kāi)始(shǐ)了多(duō)元化转型，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多元化(huà)业务，先后进军能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本(běn)退(tuì)出后，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参股国(guó)安足球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为国安的新(xīn)东家(jiā)。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿(ná)下(xià)北(běi)京(jīng)国安俱乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北(běi)京国(guó)安(ān)的估值一直(zhí)没变，那(nà)么中(zhōng)赫集(jí)团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪(háo)宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要(yào)质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中(zhōng)的中赫集团股份质押(yā)陆续质押(yā)，据(jù)企查(chá)查(chá)显(xiǎn)示(shì)，目前中赫(hè)集团共有11条(tiáo)股权出(chū)质记录。质权人包(bāo)括海金商业保理(lǐ)、北(běi)京建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京(jīng)国(guó)安的时(shí)间完(wán)全(quán)吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅(jǐn)国(guó)安(ān)的经营状(zhuàng)况(kuàng)没有得到改善，中赫(hè)集团(tuán)也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北(běi)京产(chǎn)权交易(yì)所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球(qiú)俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压(yā)力，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)和(hé)周金辉(huī)夫(fū)妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份，但国安和中赫的经营(yíng)状况却持(chí)续(xù)没有好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与(yǔ)中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共(gòng)同成为(wèi)被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行(xíng)能力而拒不(bù)履(lǚ)行(xíng)生(shēng)效法律文书(shū)确定义(yì)务，上述被执行(xíng)人成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)，目前幸免(miǎn)于难。不(bù)过在实控人都成为老赖的情(qíng)况(kuàng)下，被(bèi)执行10个(gè)多亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其(qí)身？

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