“现在的房地产很难再出现像(xiàng)过(guò)去十年(nián)的(de)系统性行情(qíng)。”思(sī)睿集团合(hé)伙人、首席经济学(xué)家洪灏向《红(hóng)周刊》表(biǎo)示(shì)，房地产行(xíng)业(yè)分(fēn)化的愈加明显，让机构和(hé)投(tóu)资(zī)者的关(guān)注度从板块(kuài)向单个标的转移(yí)。上海(hǎi)利檀投资(zī)董事长陈昊(hào)扬向《红周刊》指出，从行业来看，无论(lùn)是业绩，还是估值，房地产(chǎn)都已经双杀到了最底部，而且(qiě)是反(fǎn)复(fù)地杀到了底部，再往(wǎng)下的空间已经不大了。

　　三道红线(xiàn)等(děng)指标

　　成挖掘个股阿(ā)尔法重要参考

　　那么如(rú)何寻(xún)找(zhǎo)房地产(chǎn)个(gè)股的阿尔法呢(ne)？

　　洪灏提醒，在房地产赛道中进行选择，需要(yào)非(fēi)常小心，避免选了半天，标的(de)公司出现(xiàn)爆雷的情况。除此(cǐ)之外，洪灏指出，需要满足(zú)以(yǐ)下(xià)三个基(jī)准(zhǔn)：有大的国资背景的、杠杆率较低(dī)的、此(cǐ)前(qián)没有(yǒu)踩过红线的。

　　他(tā)还表(biǎo)示，如果关注一下今年房地产的开发资金来源，可以发现，其实银行(xíng)的信(xìn)贷倾向是(shì)不太愿意给房企贷(dài)款的，房企的主要(yào)资金来源来自新盘的销售。但今年新房的销售情况相较一般(bān)。再(zài)关张含韵当年发生了什么事，张含韵以前发生什么事注一下，哪些房企(qǐ)能从(cóng)银行拿到(dào)钱(qián)，其实主要还是那些有(yǒu)国企背景的房企，民营房企相对比(bǐ)较(jiào)困难，所(suǒ)以整个行业出现了(le)一个很明显的分化，无(wú)论是在销售，还是融资等各个方面都(dōu)非(fēi)常(cháng)明显。现在有国资背景的(de)房企在资本市场表现相对较好，但没(méi)有国资背(bèi)景的(de)民营房企股(gǔ)价大多(duō)表现很一般。

　　陈(chén)昊扬则(zé)向(xiàng)《红(hóng)周刊》表(biǎo)示，在房地产行业内，我们的逻辑是，“寻找最(zuì)后的赢家”。而具体(tǐ)到如何(hé)挖掘(jué)，我(wǒ)们会(huì)特(tè)别重视企业的成本优势，更具体一(yī)点(diǎn)，就是它(tā)的(de)净(jìng)借(jiè)贷水平（净负债率(lǜ)）是不是行(xíng)业(yè)内的(de)最低水平；利(lì)润率是不是行业内最高的；融(róng)资成本是否(fǒu)是行业(yè)内最低(dī)的；建安(ān)成本是(shì)否也是业内最(zuì)低(dī)的；这些都是我们(men)看重(zhòng)的(de)一(yī)家房(fáng)企的综合成本。

　　需要注意(yì)的是(shì)，能够同时满足上述条(tiáo)件的房(fáng)企(qǐ)并不多。即便是(shì)在国央企中，仍有部分房企(qǐ)出现了“三(sān)道红(hóng)线”的“踩线(xiàn)”情(qíng)况，且有逐渐恶化的趋势(shì)。以A股(gǔ)为例，《红周刊》根据Wind数据整理发现(xiàn)，截(jié)至2022年末，天房发展、陆家嘴、格(gé)力地产、西藏城投、中交地产、中国武夷(yí)等国央企“三道红线”全踩(cǎi)。

　　除此之外，城建(jiàn)发展、京投发展、光明地产、云南(nán)城投、首开股份、珠江股份、城投控(kòng)股等国央企房企也踩了“三道红线”中(zhōng)的两条。

　　2022年(nián)激进扩张房企

　　需警(jǐng)惕其重蹈覆辙(zhé)

　　不难看出(chū)，即(jí)便是有(yǒu)着较稳健(jiàn)特色的国(guó)央企房企(qǐ)，其财务指标称得上完全健康(kāng)的仍是(shì)少数。而更加值(zhí)得注意(yì)的是，在2022年(nián)，不少国企，甚至地方国企开始大举扩(kuò)张。而这无疑(yí)又进一步考验着(zhe)国央(yāng)企的资金(jīn)链(liàn)情况。

　　对房企(qǐ)而言，扩(kuò)张速(sù)度(dù)的(de)张弛有度尤为(wèi)重要，节奏把握准确，有助于房企(qǐ)储备优(yōu)质(zhì)“弹药”；但过(guò)于乐观的预判未来市场，以(yǐ)及过于激进的扩张拿地(dì)节奏也(yě)有可能让房(fáng)企重(zhòng)蹈此前的高杠(gāng)杆覆辙。

　　陈(chén)昊扬以其(qí)配(pèi)置的(de)一家房企(qǐ)进行举例，它从2018年开始到2021年，连续4年的净借(jiè)贷(dài)比例都维持(chí)在(zài)33％左右(yòu)，完全没有增(zēng)加(jiā)杠杆比例。而到2022年，这家房企(qǐ)明显感(gǎn)觉(jué)到机会来了，其开始在(zài)一线城市进行大(dà)举拿地，净负债率也(yě)由此前的33％左右水准提高(gāo)到45％左右，涨(zhǎng)了接近(jìn)三分之一。与此同(tóng)时，该房企新购入地块也实现(xiàn)了快速(sù)的开盘利用率，预计今(jīn)年会有更多的楼盘(pán)入市。像这类企业(yè)就(jiù)符(fú)合“最(zuì)后的赢家”的(de)特(tè)点。一方面(miàn)，在于它本身(shēn)储备了很多(duō)弹药，去年拿地超1000亿元，且其中一半在一(yī)线(xiàn)城市，另(lìng)外一半(bàn)也主要集中在(zài)强二线和(hé)二线城(chéng)市；另一方面，它(tā)的扩张是(shì)有节制地扩张。

　　陈昊(hào)扬(yáng)同(tóng)样(yàng)提(tí)醒道，与(yǔ)之相(xiāng)反，有些房(fáng)企(qǐ)的扩张速度让人感觉又回到了(le)2016年(nián)、2017年(nián)，或者说(shuō)看到了2016年～2020年期间扩张的(de)民营企业的影子(zi)。虽然说，见到机(jī)会(huì)时要出手(shǒu)，但(dàn)出手(shǒu)的(de)章法仍要小(xiǎo)心，如果负债率扩张得(dé)太快，但(dàn)未来的两年(nián)市场没有想(xiǎng)象得(dé)那么好，可能会重蹈覆辙(zhé)。

　　那么如何来衡(héng)量一(yī)家房企的扩张(zhāng)速(sù)度是否激进？陈昊(hào)扬向《红周刊》表示，主要还(hái)是看房企的净负债率水平，在我看来，这个比(bǐ)例如果超过60％，就(jiù)是扩张得过于快(kuài)速了。

　　不难看出，这一标准要比“三道红线”对房企的(de)净负债率(lǜ)要(yào)求不得高于100％要更加严格(gé)。陈昊扬解释，当(dāng)前房地产行业的复苏速度并没(méi)有(yǒu)那么快，所以要(yào)规避公(gōng)司净负债(zhài)率提高到一(yī)个比较危(wēi)险(xiǎn)的(de)水平。

　　《红周刊》对(duì)在(zài)2022年拿地较积极的房企梳理(lǐ)发现，中(zhōng)交地产、中国金茂、华发(fā)股份(fèn)、越(yuè)秀(xiù)地产、绿城中国、保利发展等房企2022年净负债率都在60％之上。其中，中交地产净负债率持续居高不下，在2020年至2022年(nián)期(qī)间(jiān)，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形成(chéng)鲜明对(duì)比的是，华(huá)润(rùn)置(zhì)地、中(zhōng)国(guó)海外发展、万科(kē)A、滨江集(jí)团、招(zhāo)商蛇口、龙湖集团等房企在践行较积极的拿地(dì)策(cè)略的同时，也(yě)较好地控(kòng)制了公司(sī)的(de)扩张速度与净负债(zhài)率(lǜ)水(shuǐ)平（见附表）。

　　滨江集团等(děng)个别(bié)民营房企

　　或具备“最后赢家”的黑(hēi)马特质

　　陈昊(hào)扬指出，实际上，他们(men)是以同一筛选(xuǎn)标准来看国央企(qǐ)与民营房(fáng)企，但在各维度的实(shí)际表现上，国央企(qǐ)确实(shí)会更(gèng)胜一筹(chóu)。如(rú)国央企(qǐ)的融资成本更(gèng)低，融(róng)资渠道(dào)也(yě)更(gèng)顺畅(chàng)，能够做到想融就融张含韵当年发生了什么事，张含韵以前发生什么事，这样，国央(yāng)企(qǐ)自然而然就(jiù)具(jù)有天然优势。

　　虽然(rán)对比民(mín)营房企(qǐ)，机构更加看好(hǎo)国央企，但(dàn)这也并不(bù)意味着(zhe)，民营企业中(zhōng)就没有“黑马”的存在(zài)。

　　据《红(hóng)周刊》梳理发现，仍有少数民营房企同样受到机构(gòu)的青(qīng)睐(lài)。比如，根(gēn)据2023年一季(jì)报(bào)，滨江集团的十(shí)大流(liú)通股东中(zhōng)新(xīn)进了“中国工商(shāng)银行(xíng)股(gǔ)份(fèn)有限公司－景(jǐng)顺(shùn)长城中国回报灵活(huó)配置(zhì)混合型证(zhèng)券投资(zī)基金(jīn)”“全(quán)国(guó)社保基金一(yī)一(yī)六组合”等。

　　除此之外，自2021年开始，百亿私募珠海(hǎi)阿巴马资产(chǎn)管理有限公司就长(zhǎng)期(qī)持有(yǒu)滨江(jiāng)集团。根(gēn)据一季(jì)报，该资产公(gōng)司的几只产品合(hé)计持(chí)有滨江集团9543万股，约(yuē)占(zhàn)流通A股的3.56％。

　　滨(bīn)江(jiāng)集团的(de)受青睐，和(hé)其自身的基本面表现存在一定关系。2020年(nián)以来的近三年时间，房(fáng)地产市场整体在(zài)走“下坡路”，但(dàn)作为(wèi)杭州本土(tǔ)房企的滨江集团(tuán)仍(réng)是表现(xiàn)出较(jiào)强的韧劲，2020年以来，滨江集团在业绩(jì)表(biǎo)现、销售规模、新增土(tǔ)储、股价表(biǎo)现等多维度都表现(xiàn)了较(jiào)强的增长(zhǎng)势(shì)头(tóu)。

　　业绩方(fāng)面，2020年(nián)～2022年期间，滨江集团扣非归母净利润(rùn)依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一季报，今年一季度(dù)，滨江集团更(gèng)是(shì)实(shí)现了扣非归(guī)母净利润(rùn)5.41亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青铜时代”仍能(néng)保持自(zì)身业绩的(de)持续增长，和滨(bīn)江集团(tuán)扎根杭州的战略布局关系密切。根据(jù)2022年年报，滨江集团有(yǒu)近七成营收来自杭州地区，而在2021年，杭州地区的(de)营收比重只占到近六成。近(jìn)三年持续稳居杭州(zhōu)房企销售(shòu)排(pái)名第一。

　　与此同时，滨(bīn)江集团(tuán)在杭州的(de)土储补(bǔ)充同样较为(wèi)积极，根据诸葛找房、住在杭州(zhōu)网(wǎng)数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿(yì)元、237.1亿元(yuán)、479.4亿(yì)元，同样持续稳居杭州(zhōu)的(de)本土第一。

　　而滨(bīn)江集(jí)团在杭州的较突出表现(xiàn)，也(yě)让(ràng)滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团(tuán)的房(fáng)企排名(míng)迅速提(tí)升。到2023年，滨江集团的房企排名已冲(chōng)进前(qián)十，根据中指数(shù)据，2023年前4月(yuè)，滨(bīn)江集团实现(xiàn)销售额607.3亿元，位列房企第九位。

　　值得注意的是，2020年至今(jīn)，滨江集团股(gǔ)价翻了超(chāo)一倍(bèi)以上，而近期，滨江集团(tuán)更是迎来(lái)多家机(jī)构的集中调研。滨江集团(tuán)发布公告表示，公司于5月10日接受了信(xìn)达证券(quàn)、金鹰(yīng)基金、建信养老、新华养老等18家机构调(diào)研。

　　产业链布局(jú)重点移至存量赛道(dào)

　　机(jī)构(gòu)在下游(yóu)家纺、家居、物业觅α

　　实际上房地产(chǎn)开(kāi)发只是房地产产(chǎn)业链上的中游环节，其上游主要(yào)为钢(gāng)铁、水泥、建材、玻(bō)纤等(děng)材料供应商，而下游应用行业主要包(bāo)括中(zhōng)介服务、家用电器、物业管(guǎn)理、家居(jū)用品。综合(hé)《红周(zhōu)刊》的采访(fǎng)，房地产开发环(huán)节与上游材料端(duān)息息(xī)相关，新(xīn)盘开工(gōng)不足导(dǎo)致上游不被看好(hǎo)，机构寻觅个股阿尔(ěr)法的(de)思路渐(jiàn)渐(jiàn)移至下游(yóu)。“中国房地产行业在进(jìn)入存(cún)量(liàng)房时代(dài)，所以对地产产业链，尤其是(shì)偏消费属性的(de)家装家居(jū)领域，我们相对看(kàn)好(hǎo)，因为居民保有(yǒu)的住房规模(mó)越来越大，随着(zhe)时(shí)间的增加(jiā)，内装(zhuāng)更(gèng)新的需(xū)求(qiú)也(yě)会越来越(yuè)多。美国过去的数据充(chōng)分说(shuō)明了(le)这(zhè)一点，在新(xīn)房销售见顶之后，家具消费的增长却一直都很好。对于地产(chǎn)产(chǎn)业链，我们相(xiāng)对看好和(hé)内(nèi)装相关的行业，例(lì)如消费(fèi)建(jiàn)材(cái)、家居(jū)装饰等(děng)。”万家(jiā)基(jī)金(jīn)人士表示。

　　而根据《红周刊》对下游细(xì)分中相关赛道(dào)龙头年内表(biǎo)现的统计，目前(qián)暂居(jū)前两位(wèi)的都(dōu)是来自家纺赛道的公司，它们(men)分别是富安娜(nà)和水(shuǐ)星家(jiā)纺，特别是前者在月线连收七(qī)根阳线的基础上，年(nián)内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例(lì)，富安(ān)娜(nà)主要从事纺织家居、睡(shuì)眠(mián)家居、生活(huó)类产品(pǐn)的研发、设计、生产及销(xiāo)售(shòu)，旗下拥有原(yuán)创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而(ér)乐”和“酷奇智”自有品牌。第一季度报告显示，报告期内，富(fù)安(ān)娜实现营业收入约6.2亿元，同(tóng)比减少7.57％；不过实现归(guī)属于上市公司股(gǔ)东(dōng)的净利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一季报的十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，能(néng)够发(fā)现该股早(zǎo)已成为基金重仓(cāng)股的(de)天下，彼时包(bāo)括公(gōng)募的中欧价值发现、中欧潜力价值、工银瑞信灵动价值、宝盈(yíng)新价值和(hé)私募的(de)明(míng)河2016，都在其中出现，占(zhàn)据了(le)半壁(bì)江山。需要(yào)强调的是，中欧的两只基金都(dōu)是价值派基金经理曹名长在管的(de)产品(pǐn)，首季其(qí)同时重(zhòng)仓的房(fáng)地产产业链股票还有(yǒu)金地集(jí)团和大亚圣象(xiàng)。

　　对比而言，前(qián)几年曾经(jīng)风光一时的家居板(bǎn)块也因疫情、消(xiāo)费(fèi)复苏进(jìn)程缓慢等(děng)多因素一(yī)度沉寂，不(bù)过好在(zài)困(kùn)境(jìng)反转露(lù)出曙光，家居板块(kuài)中年内表(biǎo)现最好(hǎo)的(de)是(shì)志邦家居。同一时(shí)间段，该(gāi)股年内上涨已(yǐ)经超过23％，从业(yè)绩来(lái)看，无(wú)论是营收还是归(guī)母净利润(rùn)，公司都实现了同比(bǐ)双升。

　　从公司的十大流通股股东来看(kàn)，《红周刊(kān)》发现广发(fā)基金经理罗(luó)洋(yáng)慧眼独具，一季报中他管理的广发策略优选和广发(fā)安宏回报均(jūn)增加了持(chí)股，而这(zhè)两只产品也成为志邦家(jiā)居十大(dà)流通股股东(dōng)中仅有(yǒu)的两只公募。有意思的是(shì)，他似乎(hū)对于定制(zhì)家居类标(biāo)的情有(yǒu)独钟，在另一家(jiā)赛道公(gōng)司(sī)金(jīn)牌橱柜中(zhōng)，他管(guǎn)理的全部三只产品均登榜十大流(liú)通股股东，其也成为(wèi)他的独门重(zhòng)仓(cāng)股。

　　除去(qù)家居家(jiā)纺外，下游的物业股也越来越被机构所青睐，不过这类标的大(dà)多在香港(gǎng)上市，如何选择成为难题。对此，前述上海公(gōng)募基金经理举例分析：“物(wù)业服务不(bù)是一(yī)个高毛利(lì)的行业，挣钱(qián)很辛苦，我选公司(sī)还是希(xī)望挣的是市场化应该挣的(de)钱，以我(wǒ)曾(céng)经买的绿城服务为例，它(tā)在中高端(duān)楼盘占比是比较高(gāo)的，每年到期的合同里提价成(chéng)功率(lǜ)在30％～40％。它能做到滚(gǔn)动的大部分项目(mù)到(dào)期之后，经过(guò)两三轮合同周期还能做到产品提价(jià)。”

　　“行业里真正(zhèng)能做(zuò)到(dào)产品提价(jià)的公(gōng)司很少(shǎo)，因(yīn)为物业公(gōng)司很容易一开始是挣(zhēng)钱的，后面因为保安这些固定(dìng)人员成本的年(nián)度增长，不(bù)过服务没有特别好(hǎo)，客户(hù)没有那么满意，能做到提价难度是非(fēi)常(cháng)大的(de)。但是该(gāi)公司能在业内做(zuò)到(dào)到(dào)期之后提价率比较高，这(zhè)跟它的定位和比较好的服(fú)务是(shì)有(yǒu)关系的。”他(tā)进一(yī)步强调。

未经允许不得转载：南京少儿险_南京【婴儿重病保险_幼儿教育险_婴儿怎样买保险】咨询_找经纪人沃保保险网 张含韵当年发生了什么事，张含韵以前发生什么事