文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国住房和城乡建设(shè)工(gōng)作(zuò)会(huì)议提(tí)出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足(zú)一(yī)个月(yuè)时(shí)间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制了，用你的(de)钱，建你的(de)房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对购房(fáng)者的(de)不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不(bù)能(néng)把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发时代(dài)步入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进(jìn)入存量(liàng)时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房改(gǎi)是(shì)个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定(dìng)和房(fáng)地产(chǎn)税。如果按照经济规(guī)律(lǜ)办事，中国一定能实现(xiàn)房地(dì)产软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关(guān)，解好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办(bàn)理甚(shèn)至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险。取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于(yú)保障购房老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一(yī)举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售(shòu)制度？预售制(zhì)度怎么来的(de)？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一种开发(fā)商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房(fáng)企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度(dù)。其实，当前(qián)世界(jiè)不少国家存(cún)在预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了！发(fā)达国家一般(bān)有严(yán)格的监管保障措施，开发商在项目(mù)获得政府(fǔ)批准后(hòu)才(cái)可(kě)以开始销售，买(mǎi)家(jiā)在购买期房后(hòu)并非(fēi)像中国一样在支付完首付款后(hòu)从银(yín)行(xíng)一次(cì)性贷款(kuǎn)支付剩余全(quán)部房款，而(ér)是根据开(kāi)发商(shāng)工程进度(dù)在完全(quán)交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支(zhī)付以及违约处罚措施(shī)作为(wèi)保障的(de)，如果没(méi)有这些保障(zhàng)措(cuò)施(shī)，一定会触发(fā)风(fēng)险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借机(jī)取消预售制(zhì)度(dù)，以(yǐ)后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存(cún)量(liàng)时代，取(qǔ)消预售制度有(yǒu)助于降负(fù)债(zhài)降杠杆(gān)，不(bù)再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务(wù)重组、复工(gōng)保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效机(jī)制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场(chǎng)化(huà)改革(gé)，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房地产回(huí)归实(shí)体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的(de)最(zuì)根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的本质是向(xiàng)善(shàn)，是以客(kè)户为中心，房(fáng)地产也不能例外(wài)，老百姓买房(fáng)子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预售制、实(shí)施现(xiàn)房销售是(shì)实现老百姓(xìng)安(ān)居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健康发(fā)展的重大措施。在(zài)当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期(qī)三好(hǎo)生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十(shí)年前在国(guó)务院发展研究中(zhōng)心参与财(cái)税(shuì)改革方案研究(jiū)时(shí)，对(duì)预售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等(děng)进(jìn)行过长期(qī)系统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参(cān)考后来形(xíng)成的专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的(de)前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预售资(zī)金第(dì)三(sān)方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租(zū)是(shì)地(dì)产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行的(de)方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层(céng)销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推(tuī)行(xíng)公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于(yú)木屋或(huò)者其他临(lín)时(shí)住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民(mín)的储蓄(xù)很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚的资(zī)金实力(lì)才(cái)能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地(dì)产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模(mó)式(shì)一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东(dōng)创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多年经(jīng)营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对(duì)于(yú)商品流通、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到(dào)的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后(hòu)，除(chú)了分层(céng)出售(shòu)、还(hái)印发售楼说明(míng)书，上有(yǒu)文字(zì)详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的(de)地(dì)势环境、建筑材(cái)料、分(fēn)层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外(wài)一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似(shì)租金的(de)分期付款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落(luò)成时，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了(le)自己的(de)房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众购房的资(zī)金压力，加速(sù)了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制(zhì)造商(shāng)的资金(jīn)问题，降(jiàng)低投资(zī)风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售模式成为当(dāng)时中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的(de)一(yī)大特(tè)色，纵观中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效(xiào)率(lǜ)地解决了核(hé)心的住房供不(bù)应求的问题(tí)，使(shǐ)房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模式推动了(le)中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣(róng)，但期(qī)间也(yě)出现过(guò)“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立(lì)健全的监管机制(zhì)，促进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出(chū)现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门(mén)提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售(shòu)前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还(hái)要证明自身(shēn)有(yǒu)资金等能力把项目完成(chéng)，资(zī)金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律所和(hé)建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国(guó)香港要求(qiú)律师行在银行开设(shè)的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成最(zuì)大风险方，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国内地面临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调(diào)基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使前期发展工(gōng)业(yè)化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市化(huà)配(pèi)套问题，才(cái)能进一步推进城市化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福(fú)利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利(lì)分房制度也出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效(xiào)率低(dī)、配套(tào)差等问题，因(yīn)此福利(lì)分(fēn)房制度不再适用于当时的国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会(huì)缺少(shǎo)大型房地产开发(fā)商，商品房(fáng)供应量小的困境(jìng)，此时引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对(duì)内地房(fáng)地(dì)产市场的一(yī)针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐步(bù)引进中国香港预(yù)售商品房制(zhì)度，先(xiān)后(hòu)出台多项文(wén)件，大力支持国(guó)内房地产(chǎn)市(shì)场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步(bù)深(shēn)化(huà)城镇住房制(zhì)度改革(gé)，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定停(tíng)止住房无(wú)偿实(shí)物(wù)分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社(shè)会化的住房新(xīn)体制，从计划(huà)经(jīng)济(jì)下的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许开(kāi)发商(shāng)卖期房(fáng)，解决了(le)房企缺(quē)少(shǎo)资金和(hé)开发(fā)时(shí)间周期长(zhǎng)的(de)两(liǎng)大(dà)难题，开发商以预(yù)售款撬动(dòng)下一个(gè)项(xiàng)目的(de)开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房(fáng)供应(yīng)速度加快。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中(zhōng)国人民银(yín)行等(děng)多方迅(xùn)速出台相关的(de)信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地(dì)产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后，经调(diào)整形成(chéng)契合(hé)中国内地的商品房(fáng)预售制(zhì)度。预售制(zhì)的(de)初衷是(shì)为了缓(huǎn)解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房(fáng)建设。具(jù)体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预(yù)先出售(shòu)给(gěi)购房者，由购房者支付定(dìng)金或房(fáng)款的行为(wèi)。区(qū)别(bié)于中国香港，在中(zhōng)国(guó)内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流(liú)程为：房地产开发商办理预(yù)售许可证-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖(mài)合(hé)同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过(guò)程中(zhōng)，购房者需要一次性付(fù)清首付款(kuǎn)，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款的形式(shì)一次性(xìng)付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋(wū)未建成(chéng)，开发商可能已拿到了(le)全部购房(fáng)款，这(zhè)点(diǎn)与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地(dì)的(de)开发商(shāng)而(ér)言，预售(shòu)制商(shāng)品房也开启了(le)高周(zhōu)转、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房(fáng)企现金回笼周期，同时增(zēng)加市(shì)场(chǎng)商品房供应，推动了(le)城镇化发展进程。预(yù)售制在(zài)过去20多年对(duì)中国内地房地产市场(chǎng)的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的(de)资金需求，也提高了(le)居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事(shì)业取得(dé)巨大(dà)进步，数(shù)十年(nián)时间走完(wán)发达国家(jiā)几(jǐ)百年城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放以来，城镇(zhèn)化进程进(jìn)入快速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成(chéng)区面积由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的《中国(guó)住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇住宅存量(liàng)从(cóng)不(bù)到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约(yuē)3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前已(yǐ)成为中国内地(dì)商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地产行业的发展。中国内(nèi)地房地产(chǎn)历经二(èr)十多(duō)年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积(jī)和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快(kuài)速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也成为(wèi)拉动中(zhōng)国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地(dì)产带动(dòng)的上(shàng)下游(yóu)产业链特(tè)别长，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中(zhōng)房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地(dì)产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占(zhàn)固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷(dài)款(kuǎn)占(zhàn)银(yín)行(xíng)各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过(guò)三分之(zhī)一。从房地产融资(zī)存量占(zhàn)社(shè)融存量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导(dǎo)致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国(guó)住房市(shì)值测算报告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市(shì)值(zhí)的比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债(zhài)房市(shì)值的比例(lì)较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为住房(fáng)市(shì)值(zhí)高，以及中国资(zī)本市场发育尚不(bù)豫n是河南哪里的车牌成(chéng)熟，直(zhí)接融资比例(lì)较(jiào)低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面效(xiào)应(yīng)愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单(dān)方面(miàn)不(bù)公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能(néng)交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不(bù)能交房等风险。另(lìng)外(wài)，购房者和开发商(shāng)之间的购房合同、购房者(zhě)和银(yín)行的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独(dú)立的合(hé)同关系(xì)，如果开发商发(fā)生违约，购(gòu)房者只能根据(jù)购房合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据(jù)按揭(jiē)贷款合同按(àn)时(shí)向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房者(zhě)对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一(yī)旦房企因为(wèi)市场波动或(huò)经营不善，出现资(zī)金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购(gòu)房者签订的预售合(hé)同和按揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期(qī)不能(néng)还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监(jiān)管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的(de)工(gōng)程(chéng)建设，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监管的具(jù)体(tǐ)办(bàn)法(fǎ)，由房(fáng)地(dì)产管理部门制定。但(dàn)多年以来全国并没(méi)有统一的预售资(zī)金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管(guǎn)资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计算(suàn)重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户(hù)、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有(yǒu)资金继续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却被迫(pò)继续(xù)还款。那么，监管账户资(zī)金(jīn)如何被(bèi)挪走的(de)？实(shí)际上，在过(guò)去房地产大开发时(shí)代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监(jiān)管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方(fāng)，以工(gōng)程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这(zhè)些方式套取的(de)资金，在房企各(gè)地项目间流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形成一种资金(jīn)循环高周转模(mó)式，但一定程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了(le)购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品(pǐn)房预售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房(fáng)者预付(fù)资(zī)金，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求购房者支付(fù)的(de)预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在(zài)房(fáng)屋(wū)交付(fù)后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是(shì)按(àn)工程(chéng)进度付款，按揭贷(dài)款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购(gòu)房者开始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付(fù)质量(liàng)的保障有两(liǎng)种方式，一(yī)是期房由政府或第三(sān)方验收合格并提(tí)供验收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取得购(gòu)房者(zhě)支付的房(fáng)款。二是开发商为购房者提供一定的(de)保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭还款，交(jiāo)付前资(zī)金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定(dìng)金比例一(yī)般为房(fáng)款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数据，2021年(nián)美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋(wū)交付后通过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资(zī)金，购房者的定金及首(shǒu)付款由(yóu)第三方公证行(xíng)或(huò)产权保险公司的(de)信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲(zhòng)裁(cái)取回，且不(bù)承担(dān)任何(hé)责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设(shè)过程中的资(zī)金全部来(lái)自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利(lì)益，银行有(yǒu)充分动(dòng)机监(jiān)管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需(xū)取得由政府(fǔ)相关(guān)部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭(píng)证(zhèng)向银行得(dé)到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可零首付(fù)购房，房款按建造工期进度(dù)支付(fù)，按(àn)揭(jiē)按工(gōng)期放款后还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商(shāng)或购(gòu)房者可(kě)购买期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批后即可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签(qiān)订合(hé)同(tóng)后定金退(tuì)还。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按照德(dé)国(guó)法律全部(bù)退还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购房者(zhě)需(xū)支付(fù)公证费和土地(dì)交易税，分别(bié)为房(fáng)屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，德(dé)国没(méi)有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国也采取按(àn)工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比(bǐ)例因项目(mù)而(ér)异。一般来(lái)说，支付节(jié)点可分(fēn)为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，豫n是河南哪里的车牌支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支(zhī)付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予购房者(zhě)一(yī)定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结束后，购房者(zhě)开始还(hái)贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德(dé)国(guó)保险公(gōng)司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开发商破(pò)产，由(yóu)保险(xiǎn)公(gōng)司负责相应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商(shāng)或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买(mǎi)卖双方均(jūn)有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国设置了(le)10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，但(dàn)是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定(dìng)房(fáng)屋必(bì)须(xū)经过(guò)房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房(fáng)预售资金监管极为严(yán)格(gé)，资金也由律师(shī)监(jiān)管，在(zài)确认工程(chéng)进度、支付相关(guān)款项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房(fáng)律(lǜ)师将资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开(kāi)发商(shāng)，即资金(jīn)在进入开发商(shāng)账户前经(jīng)过两道关(guān)口，有(yǒu)利(lì)于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者资(zī)金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完(wán)成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发(fā)商违约需(xū)返还定价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋(wū)供(gōng)给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法律空白(bái)，社会(huì)上“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑物(wù)交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者(zhě)支付定金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金保全措施才可预(yù)售。什么是定(dìng)金保全措施？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订购(gòu)房合同(tóng)时(shí)，开发商向金融(róng)机构(gòu)或(huò)指定保证机构或保(bǎo)险机(jī)构(gòu)签(qiān)订(dìng)定金(jīn)保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置购(gòu)房者定金的保证或(huò)保险，并将相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明书(shū)交付(fù)给(gěi)购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付(fù)的购房(fáng)款也受该措施(shī)保护。若开发(fā)商(shāng)倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向金融机构或(huò)保证机(jī)构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付最多(duō)不超20％的定(dìng)金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可(kě)向银行申请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才开(kāi)始按揭贷款，除(chú)定金外(wài)的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程(chéng)进度支付(fù)，所有资金进银(yín)行(xíng)专(zhuān)门项目资金账(zhàng)户(hù)，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新加(jiā)坡开豫n是河南哪里的车牌发(fā)商有统一的(de)选购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则进一步(bù)签订购买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方(fāng)面，签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加坡期房同样(yàng)采取(qǔ)按工程进度(dù)付(fù)款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期(qī)房付(fù)款流程做了(le)统(tǒng)一详细(xì)规定，要(yào)求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地(dì)基完工、框架(jià)完工、管(guǎn)道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度放款，月供在(zài)此过程中随着放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房(fáng)者的订金与付(fù)款会存(cún)入银行专(zhuān)门的(de)项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当(dāng)前房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方(fāng)面，加(jiā)大对刚需和(hé)改善型(xíng)需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局部停(tíng)贷现象，重点是(shì)保交楼保复(fù)工保民(mín)生(shēng)，给(gěi)予强(qiáng)有力的金融工(gōng)具(jù)支(zhī)持。另一方面，从(cóng)现在起，对还(hái)在(zài)正常运转的(de)房企包括(kuò)民营企业(yè)，加(jiā)大支持力度(dù)，由(yóu)优质房(fáng)企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估(gū)计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)。长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定金(jīn)保护(hù)机(jī)制，如将已支(zhī)付定金(jīn)冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房者定(dìng)金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为(wèi)房屋重大延期以及(jí)重大缺(quē)陷(xiàn)等情况提(tí)供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付(fù)环节，建(jiàn)立按(àn)工程进度(dù)付(fù)款机制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者(zhě)的权益。资金监(jiān)管环节，引(yǐn)入(rù)独立于开发商、银行(xíng)的第三方资金监管(guǎn)机构，或(huò)由政府(fǔ)相关部门直接监(jiān)管(guǎn)，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付(fù)环(huán)节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开(kāi)发商应对(duì)房屋质(zhì)量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在保(bǎo)修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。另一方(fāng)面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得(dé)的(de)过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的(de)最(zuì)根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大(dà)的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：南京少儿险_南京【婴儿重病保险_幼儿教育险_婴儿怎样买保险】咨询_找经纪人沃保保险网 豫n是河南哪里的车牌