文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国住房(fáng)和城乡建设(shè)工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行(xíng)现房销(xiāo)售(shòu)”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还(hái)烂尾了(le)，这是对购(gòu)房者(zhě)的不(bù)公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实力的别建(jiàn)了(le)，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大(dà)开发(fā)时代步入高质(zhì)量发(fā)展阶段的(de)必(bì)然趋(qū)势(shì)，也(yě)是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房(fáng)改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经地(dì)义。当然(rán)二次房改是(shì)个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产税(shuì)。如果按照经济规(guī)律办事，中(zhōng)国一定能实(shí)现房地产软着(zhe)陆(lù)和长期平稳健康发(fā)展，跨过(guò)这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱一(yī)手交货，预(yù)售制是(shì)对购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层(céng)面看，预售(shòu)制对购房(fáng)者非常(cháng)不公平，比如，交房等(děng)待期一(yī)般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行(xíng)利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置(zhì)等系(xì)列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助(zhù)于落实中央房住不(bù)炒(chǎo)精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助(zhù)于房(fáng)企(qǐ)稳(wěn)健发展，一(yī)举多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么(me)建(jiàn)议取(qǔ)消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外(wài)什么情况？简单科普(pǔ)一下(xià)：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的(de)方(fāng)式(shì)。98年房改，由于商(shāng)品(pǐn)房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房预售制(zhì)度(dù)。其(qí)实，当前世界不(bù)少国(guó)家(jiā)存在(zài)预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格的监(jiān)管(guǎn)保障措施(shī)，开发商在项目获得(dé)政府批准后(hòu)才可(kě)以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购买期(qī)房后并非像中国一样在支付(fù)完(wán)首付款后(hòu)从银行一次性贷(dài)款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开发商(shāng)工程(chéng)进(jìn)度在完全交房(fáng)前(qián)进(jìn)行(xíng)分期支付(fù)。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的(de)资金(jīn)监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措(cuò)施作(zuò)为保障的，如果(guǒ)没有这(zhè)些保(bǎo)障措施，一(yī)定(dìng)会触发风险，对购房民(mín)众不(bù)公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)，以(yǐ)后(hòu)改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历(lì)史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量(liàng)时代，取消预售制度(dù)有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然这需(xū)要(yào)配(pèi)套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信心和房地产长效机制(zhì)。这是个(gè)技术活(huó)，只要坚持市场化(huà)改革，中(zhōng)国一定能化解这个难(nán)题(tí)，让(ràng)房(fáng)地产回归实体经济(jì)和(hé)居住属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能(néng)兑(duì)现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的(de)产品质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众的(de)最根(gēn)本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大(dà)的(de)提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能(néng)例外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业(yè)企(qǐ)业健康发展的重大(dà)措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支持当期三(sān)好生、新模式等综(zōng)合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国务院发展研究中心参与财税(shuì)改革方(fāng)案(àn)研(yán)究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过(guò)长期系统的(de)专项研究。（参(cān)考后来形成的专著(zhù)《房地产(chǎn)周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金(jīn)第(dì)三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是(shì)地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租(zū)资金周转期长等问题(tí)，分(fēn)层(céng)销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇买卖(mài)多(duō)数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期(qī)长等问(wèn)题。针对(duì)这一系(xì)列问题，不少地(dì)产商开始探(tàn)求新的方式(shì)，如把楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然(rán)后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数(shù)量有所增加，开发商(shāng)资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东创办立(lì)信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的(de)经验，对于商品流(liú)通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力(lì)寻求(qiú)方法(fǎ)加快自(zì)身(shēn)资金周(zhōu)转。当(dāng)时其在购下(xià)九龙(lóng)的一块地(dì)盘后(hòu)，除了分层(céng)出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层价(jià)格(gé)、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即(jí)先(xiān)收(shōu)取买(mǎi)家(jiā)的订金，采用类似租金的分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加(jiā)速了房(fáng)屋的(de)建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成为当时(shí)中国(guó)香港(gǎng)房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效率地(dì)解决了(le)核(hé)心的住房供不应(yīng)求的(de)问题，使房市(shì)发展进入(rù)新(xīn)阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推(tuī)动了中国香港(gǎng)楼(lóu)市(shì)几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监(jiān)管部(bù)门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于(yú)大(dà)角咀的(de)一(yī)个楼盘因建筑费用超(chāo)支(zhī)停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管理部门提升(shēng)了(le)对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保(bǎo)地价款已经全(quán)部支付，还(hái)要(yào)证明(míng)自身(shēn)有(yǒu)资金等(děng)能力(lì)把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套(tào)取监管(guǎn)账户资(zī)金，中国香(xiāng)港要求律师(shī)行在银行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采(cǎi)取全透明化(huà)机制(zhì)，且银行(xíng)的责任上升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需(xū)自身推动项目(mù)完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地(dì)面临住房需求(qiú)大和(hé)供给量(liàng)短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国(guó)内地优(yōu)先(xiān)发(fā)展重工业(yè)，强调基础建设，这一(yī)导(dǎo)向使前期发展(zhǎn)工(gōng)业化的进程(chéng)大于(yú)城市化(huà)进程(chéng)，唯有解决(jué)住房基(jī)础等(děng)城市化配套问(wèn)题，才能(néng)进一步推进(jìn)城市(shì)化(huà)。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一(yī)分配(pèi)，以(yǐ)租(zū)养房”的福(fú)利分房制度，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分房(fáng)制度也出现(xiàn)了(le)分配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场面(miàn)临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少(shǎo)大(dà)型(xíng)房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑(yí)是对内地房地产市(shì)场的(de)一(yī)针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步引(yǐn)进(jìn)中国(guó)香港预(yù)售商品房(fáng)制度，先后(hòu)出台多项文件，大(dà)力(lì)支(zhī)持国内房(fáng)地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房制度改革(gé)，加快住(zhù)房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行(xíng)住(zhù)房分配(pèi)货(huò)币化、住房供给商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从(cóng)计划经济下的福利分房转向(xiàng)市(shì)场经济的商品房。房地产市(shì)场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和(hé)开发时间周期长的两(liǎng)大难题(tí)，开发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速(sù)度加快(kuài)。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开始(shǐ)房(fáng)改货(huò)币化(huà)，中(zhōng)国人民(mín)银行等多(duō)方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房(fáng)者，极大(dà)作用推动了(le)房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地的商品(pǐn)房(fáng)预售制度。预(yù)售制的初(chū)衷是为了缓解房(fáng)企资金压力(lì)，加快(kuài)城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房(fáng)地(dì)产开发企业将正在建设中的房屋(wū)预先出售给(gěi)购房者，由购房(fáng)者(zhě)支付定金或(huò)房款的(de)行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实(shí)践过程中，商品房预(yù)售流程为(wèi)：房地产(chǎn)开发商(shāng)办理预售许(xǔ)可证(zhèng)-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购(gòu)房者需(xū)要一次性付清首付(fù)款，并采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一(yī)次性(xìng)付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商(shāng)可(kě)能已拿到了全部(bù)购房款，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港的按照(zhào)工程进度付款有所不同(tóng)。对中国内地(dì)的开(kāi)发商而言，预售(shòu)制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商(shāng)品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极大(dà)缩短房(fáng)企现金回(huí)笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预(yù)售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房(fáng)地产市场的稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市(shì)场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提(tí)高了居民居(jū)住水平(píng)，中国内地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年(nián)时(shí)间走完发达国家几百(bǎi)年(nián)城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成区(qū)面(miàn)积由7438平方(fāng)公里增长至60721平(píng)方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地商品房销售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年(nián)中国内地商品住(zhù)宅期房(fáng)销售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中(zhōng)国内地房地(dì)产行业(yè)的发(fā)展。中国内地房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿(yì)平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业(yè)的快(kuài)速(sù)发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业(yè)数(shù)量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地(dì)产也成(chéng)为(wèi)拉动中(zhōng)国内地(dì)经(jīng)济高增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下(xià)游产业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地(dì)产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年房地产完全(quán)拉动的投(tóu)资占全(quán)社(shè)会固(gù)定资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房(fáng)地产开发投资占(zhàn)固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠(qú)道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等通道业务(wù)，占比超过三分之一。从(cóng)房地产(chǎn)融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银(yín)行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效(xiào)应(yīng)渠道，根据我们(men)的《中(zhōng)国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美(měi)元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房(fáng)市值占股债(zhài)房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房市(shì)值(zhí)与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因(yīn)为住房市值高，以及(jí)中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市(shì)值较(jiào)低(dī)，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的(de)单方面不公平(píng)制(zhì)度，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购(gòu)房(fáng)者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同(tóng)是两(liǎng)个独(dú)立的合同关系，如果开发商(shāng)发生(shēng)违约，购(gòu)房者只能根(gēn)据购房(fáng)合同向开发商主张权(quán)力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置(zhì)等系列(liè)风险，进(jìn)行影(yǐng)响自身(shēn)信用(yòng)和购房者对(duì)行业的(de)信心。

　　从金融(róng)层面看，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷(dài)款的发(fā)放方，一旦房企因为市场波动或经营(yíng)不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购(gòu)房者签(qiān)订的(de)预售合同和按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银(yín)行获(huò)得房款，如(rú)果(guǒ)购(gòu)房者丧失(shī)还款能(néng)力或(huò)短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看(kàn)，购房者的预售监管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个(gè)字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售(shòu)管理办法》中明确规(guī)定(dìng)了开(kāi)发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由房地(dì)产管理部门制定。但多年以来(lái)全国并(bìng)没有统一的预售资(zī)金监管规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长沙(shā)等(děng)城市重(zhòng)点监管资金(jīn)比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则按(àn)照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目(mù)工程总额报价计算重点资(zī)金。而事实是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户、或(huò)进入(rù)监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期，月供却被(bèi)迫继(jì)续(xù)还款。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在过去(qù)房地产(chǎn)大开发时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义(yì)，获得监(jiān)管账(zhàng)户(hù)拨付资(zī)金，再由工程方(fāng)将资(zī)金转给房(fáng)企(qǐ)，而(ér)拨(bō)付的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套(tào)取的资金，在房(fáng)企各(gè)地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资(zī)金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周转模式，但(dàn)一(yī)定程度上把风(fēng)险甩给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资金(jīn)，一般设有(yǒu)定(dìng)金或预付款保护机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者(zhě)支付的预付款比例相对较低，绝(jué)大部(bù)分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付(fù)款一般以定金方式支付(fù)，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用(yòng)两种方式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工(gōng)程进度(dù)付款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现重(zhòng)大延(yán)期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期(qī)房由政府(fǔ)或第(dì)三方验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商(shāng)为(wèi)购房(fáng)者提供一定的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定金(jīn)一(yī)定期限内无条(tiáo)件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付(fù)，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付前资(zī)金(jīn)由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管方(fāng)面(miàn)，美(měi)国为(wèi)防止开发商(shāng)挪用资(zī)金，购房者的定金及首付款由第三方公证行(xíng)或(huò)产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可(kě)通过(guò)申请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不承(chéng)担任何责任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的(de)资(zī)金(jīn)全(quán)部来自银(yín)行，银行(xíng)根据(jù)工程进度(dù)向开发(fā)商提(tí)供一定比例的贷(dài)款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害银行利益，银(yín)行有充分动机(jī)监管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付(fù)时需(xū)取得由(yóu)政府(fǔ)相关部(bù)门(mén)经审查后(hòu)发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度(dù)支付，按揭按(àn)工期放款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率，开(kāi)发商或购房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国(guó)开发商在项目(mù)获(huò)批后即可预售房(fáng)屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行(xíng)预约(yuē)公证，签订合(hé)同后定金退(tuì)还。如由于任何原因(yīn)不能(néng)购买，定金按照德(dé)国(guó)法(fǎ)律全部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付公(gōng)证(zhèng)费(fèi)和土地交易税，分别为(wèi)房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含在购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可(kě)零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也(yě)采取按工期支(zhī)付房款的制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例因项目(mù)而异。一般来说(shuō)，支付节点(diǎn)可分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及(jí)墙面(miàn)完工、地板完(wán)工、全部(bù)完工(gōng)，支付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面(miàn)，购房者可(kě)在(zài)支付房款(kuǎn)前(qián)申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利(lì)率，银行按施工(gōng)节(jié)奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房(fáng)者一(yī)定(dìng)使(shǐ)用期限，期限结束(shù)后，购(gòu)房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德(dé)国保险(xiǎn)公(gōng)司针对期房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能(néng)是当(dāng)房屋出现重(zhòng)大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)保证(zhèng)开发商赔偿或(huò)修(xiū)复，开发商破产(chǎn)，由保险公司(sī)负责相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方(fāng)律师严格(gé)监管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双(shuāng)方均有一(yī)名律师，负责沟(gōu)通期房(fáng)交易(yì)中的房产、资金、合同等各(gè)个(gè)环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设(shè)置了(le)10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发(fā)商出现财务、经(jīng)营(yíng)问题时(shí)，购房(fáng)者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出(chū)10％的部分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付款的(de)方式(shì)，但是交房前付(fù)款比例相对较低，一般会在(zài)合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规定房屋必须经过房(fáng)产公证(zhèng)公司的检验验(yàn)收后(hòu)才能交付(fù)，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资(zī)金监管极(jí)为(wèi)严格，资金也(yě)由(yóu)律师监管，在确(què)认(rèn)工(gōng)程进度、支付相关(guān)款(kuǎn)项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开发(fā)商(shāng)，即资金在进入(rù)开(kāi)发(fā)商账户(hù)前经(jīng)过两道关(guān)口(kǒu)，有利于(yú)保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例(lì)不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白(bái)，社会上(shàng)“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一(yī)部(bù)规(guī)范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购(gòu)房者支(zhī)付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万日元的(de)部(bù)分，法律要求开发商必须完成定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施才可预售。什么(me)是(shì)定(dìng)金保全措(cuò)施？即买卖双方签订(dìng)购(gòu)房合同时(shí)，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置购房(fáng)者定(dìng)金的(de)保证或保险，并将相应(yīng)的保证(zhèng)金(jīn)证明书(shū)交(jiāo)付(fù)给购房(fáng)者(zhě)。除定金外(wài)，其他预(yù)先支付的购房款也(yě)受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购(gòu)房(fáng)者可(kě)凭保证金证明书(shū)向金融机构(gòu)或保证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商(shāng)需(xū)向购(gòu)房者赔付(fù)违(wéi)约金(jīn)，一(yī)般约(yuē)为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者即(jí)可向银(yín)行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的(de)剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门(mén)项(xiàng)目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有统(tǒng)一(yī)的选(xuǎn)购(gòu)权合同以(yǐ)及订(dìng)金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一(yī)步(bù)签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的首(shǒu)付及(jí)印花税(shuì)，同时购房(fáng)者向银行申(shēn)请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做(zuò)了统(tǒng)一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门(mén)窗等完工(gōng)等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照(zhào)工程(chéng)进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增加而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购(gòu)房者的订(dìng)金与付款会存入银行专门的项目资金(jīn)账户(hù)，账(zhàng)户资(zī)金提(tí)取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修(xiū)期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是(shì)保交楼(lóu)健康码可以扫出个人信息吗，健康码可以扫出个人信息吗和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚(gāng)需(xū)和改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力(lì)的(de)金融(róng)工具(jù)支持。另一方(fāng)面，从现在起，对(duì)还在正常运(yùn)转的健康码可以扫出个人信息吗，健康码可以扫出个人信息吗房企包括民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并(bìng)购重组(zǔ)整个行业，为(wèi)每个房企配(pèi)套(tào)AMC和财团，给予金融(róng)工(gōng)具配套(tào)。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充(chōng)分(fēn)估计(jì)形(xíng)势(shì)复(fù)杂(zá)性和人性(xìng)复杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)。长效机制(zhì)四大关键是推动城市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。定(dìng)金环节，建立开发商违约后(hòu)定金保护(hù)机制(zhì)，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司(sī)介入，为(wèi)房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提(tí)供充分的(de)保障。余款支付环节，建立按(àn)工程进度付款机制或(huò)交房(fáng)后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权(quán)益。资金(jīn)监管环节，引入独(dú)立于开发(fā)商、银(yín)行的第三方资(zī)金(jīn)监管(guǎn)机构，或(huò)由政府(fǔ)相关部门(mén)直接监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保(bǎo)修期(qī)结束(shù)后(hòu)支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存(cún)量时(shí)代，对(duì)购(gòu)房民众不(bù)公平的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开发(fā)商(shāng)的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。

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