文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该(gāi)取消(xiāo)预售(shòu)制了(le)。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城(chéng)乡建设工作会(huì)议提(tí)出“有条件(jiàn)的可(kě)以进行现房销售”，不(bù)足(zú)一个月时(shí)间(jiān)，已有山(shān)东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广东等(děng)地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是(shì)对购(gòu)房者的不公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱没实力(lì)的别建(jiàn)了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社(shè)会，这是房地产从(cóng)大开发时代步(bù)入高质(zhì)量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不(bù)公平的预(yù)售制已经过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经(jīng)地(dì)义。当然(rán)二次(cì)房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关(guān)键是推动城市(shì)群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和(hé)房地(dì)产(chǎn)税(shuì)。如果按照经济规律办(bàn)事(shì)，中国(guó)一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担了(le)所有商品(pǐn)不(bù)能交付(fù)的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者非常不(bù)公平(píng)，比(bǐ)如，交房等(děng)待(dài)期(qī)一般为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房的风险。从行业层(céng)面看(kàn)，预售制助琅琊榜霓凰为什么嫁给聂铎 言豫津最后娶宫羽了吗(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有助于房(fáng)企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)？预售制度怎么来的(de)？国外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商品房预售最(zuì)早源于中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期(qī)房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达国家(jiā)一般(bān)有严格的监管保障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项(xiàng)目(mù)获得(dé)政(zhèng)府批准后才(cái)可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非(fēi)像中国一样在支付(fù)完首付款后(hòu)从(cóng)银行一次(cì)性贷款支付(fù)剩余全部(bù)房(fáng)款，而是根据开发商工程进(jìn)度在完全交(jiāo)房前进行分期(qī)支(zhī)付。所以，预(yù)售制度是需要严格(gé)的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不(bù)如借机取消预(yù)售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度有(yǒu)一定(dìng)历史阶段性，现在中国住(zhù)房进(jìn)入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然这需要(yào)配套房企债(zhài)务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房地产(chǎn)长效机制(zhì)。这是个技术(shù)活，只要坚持市(shì)场化改(gǎi)革，中国(guó)一定能化解这个难题，让房地产回(huí)归实(shí)体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善，是以客(kè)户为中心(xīn)，房地产也不(bù)能(néng)例外，老百姓(xìng)买房子是(shì)天大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售(shòu)是实(shí)现老百姓安(ān)居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健(jiàn)康(kāng)发(fā)展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳(wěn)楼市(shì)、房(fáng)地产软着陆(lù)、打通金融支(zhī)持当期(qī)三好生、新(xīn)模式等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前在国(guó)务院发展(zhǎn)研究(jiū)中心参与(yǔ)财税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房地(dì)产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率等(děng)进行过长期(qī)系(xì)统的(de)专项研究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存(cún)在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jī琅琊榜霓凰为什么嫁给聂铎 言豫津最后娶宫羽了吗n)由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其(qí)他临时住(zhù)宅(zhái)，住房的需求是相(xiāng)当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资(zī)金实(shí)力(lì)才(cái)能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港(gǎng)地产行业(yè)盛行的(de)方(fāng)式，但有(yǒu)着(zhe)转让难(nán)、出租资(zī)金(jīn)周(zhōu)转期长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇(yǔ)契约(yuē)切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分层(céng)出售的(de)基(jī)础上，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭(píng)借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的(de)经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其(qí)在购(gòu)下九龙的(de)一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售(shòu)楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详(xiáng)尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个(gè)亮点，即先收取买家的(de)订金，采用类(lèi)似(shì)租(zū)金的分(fēn)期付款形式，等(děng)新(xīn)楼落(luò)成(chéng)时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民(mín)众购房的(de)资(zī)金(jīn)压力，加速(sù)了房屋(wū)的建造(zào)和(hé)销售(shòu)，也(yě)解决了(le)制造商的(de)资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销售模式成(chéng)为当(dāng)时中国香港房地产市场的(de)一大(dà)特色(sè)，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供不应求(qiú)的问题，使房市发展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模式(shì)推动了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断(duàn)完善、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发(fā)展。例如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部(bù)门(mén)提升(shēng)了对(duì)于预(yù)售楼花(huā)制度的监管，即要求(qiú)开发(fā)商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经(jīng)全(quán)部支付，还要证明(míng)自身(shēn)有资金等(děng)能力(lì)把项(xiàng)目完(wán)成，资金需放入(rù)律师(shī)所托(tuō)管，支取时(shí)需律所和建筑师的核(hé)准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套(tào)取监管账户资金(jīn)，中国香港要求(qiú)律师(shī)行在(zài)银行开设的(de)信(xìn)托(tuō)账户(hù)（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大(dà)风险(xiǎn)方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年(nián)代，中(zhōng)国内地面临住房需求大(dà)和供(gōng)给(gěi)量(liàng)短缺(quē)问(wèn)题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重工业，强调基(jī)础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工(gōng)业(yè)化的进(jìn)程大于城市化进程(chéng)，唯有解决(jué)住房基础等(děng)城(chéng)市化配套问题，才能进一步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也(yě)出现(xiàn)了分(fēn)配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再(zài)适用于(yú)当时的国情。叠(dié)加(jiā)房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)面临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少大(dà)型(xíng)房地产开发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时(shí)引(yǐn)入中国香港的(de)“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐步引进中国香港预售商品房制(zhì)度，先后出(chū)台多项文件，大力支(zhī)持国内房(fáng)地(dì)产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关于进(jìn)一步深化城镇住(zhù)房(fáng)制度(dù)改革(gé)，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分(fēn)配货币化、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计(jì)划经济(jì)下的福利(lì)分房转(zhuǎn)向市(shì)场(chǎng)经济的商品房。房地(dì)产市(shì)场采用预售(shòu)制(zhì)，允许开发商卖(mài)期房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发(fā)时(shí)间周期(qī)长的两大难题，开发商以预售款撬动下一(yī)个项目的(de)开(kāi)发，形成(chéng)滚动开发模式，住(zhù)房供应速度(dù)加快(kuài)。自此中(zhōng)国(guó)内地开始房(fáng)改货币化，中(zhōng)国(guó)人民银行等(děng)多方迅速(sù)出台相关(guān)的信贷政(zhèng)策(cè)，支(zhī)持购房(fáng)者，极(jí)大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式(shì)后，经(jīng)调整形成(chéng)契合中国内地的商(shāng)品房预售制度。预售制的(de)初(chū)衷是为(wèi)了缓解房企资金压(yā)力，加快城(chéng)镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企(qǐ)业将(jiāng)正(zhèng)在建(jiàn)设中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房者支付定(dìng)金或(huò)房(fáng)款的行为。区别(bié)于(yú)中国(guó)香港，在(zài)中国内地实践过程中，商品房预(yù)售(shòu)流(liú)程为：房地(dì)产开发商(shāng)办理预(yù)售(shòu)许(xǔ)可证-签订(dìng)商(shāng)品房买卖合(hé)同-进行备案(àn)登记(jì)和预告登记-交付房屋(wū)。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次(cì)性付(fù)清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式(shì)一次性(xìng)付清剩(shèng)余房款，换言之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发商可能(néng)已拿到了(le)全(quán)部购房款，这(zhè)点与中国香港的按(àn)照工程进度付(fù)款有所不同。对中国(guó)内地的开发(fā)商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商品房(fáng)销售的(de)最(zuì)主要方式，预售制(zhì)极(jí)大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多年对中(zhōng)国内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场的稳步(bù)发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了(le)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场快速(sù)发(fā)展阶段的(de)资金需求，也提高了居民(mín)居住水平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房(fáng)事业(yè)取得巨大进(jìn)步，数(shù)十年时间走完发(fā)达国(guó)家几(jǐ)百年(nián)城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国(guó)城(chéng)市建(jiàn)成区(qū)面积由7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平(píng)方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商品房(fáng)销售最主要方(fāng)式，2005年(nián)中国内地商品住宅期(qī)房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积琅琊榜霓凰为什么嫁给聂铎 言豫津最后娶宫羽了吗达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了(le)中(zhōng)国内地房地产行业(yè)的发(fā)展。中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房(fáng)地(dì)产历经二(èr)十多年(nián)长周期(qī)繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的(de)快速发(fā)展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产(chǎn)也成(chéng)为拉动中(zhōng)国内(nèi)地经济(jì)高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上下游产(chǎn)业(yè)链特别(bié)长，高达50多个(gè)行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产(chǎn)业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金融、批发(fā)、建材的带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉动的投资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信(xìn)托等(děng)通道业(yè)务，占比超(chāo)过(guò)三(sān)分之一(yī)。从房地产融资存(cún)量(liàng)占社融存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率(lǜ)大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住(zhù)房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国(guó)合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债房市(shì)值的(de)比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值(zhí)的(de)比例(lì)较高，主要是因为住房市(shì)值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟(shú)，直接融资(zī)比例较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市值较低(dī)，居(jū)民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的(de)风险确(què)实存在(zài)，当(dāng)前(qián)的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品(pǐn)不能(néng)交付的风险。比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承担(dān)延迟(chí)交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交房等风(fēng)险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房合同(tóng)、购(gòu)房者(zhě)和银(yín)行的(de)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两个(gè)独立的合(hé)同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购(gòu)房合同向(xiàng)开发商主张权力(lì)，但(dàn)依(yī)旧需要根据按揭贷款合(hé)同(tóng)按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到(dào)下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险，进(jìn)行影响自(zì)身信用和(hé)购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的(de)发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房(fáng)企通(tōng)过(guò)与购房者(zhě)签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已(yǐ)经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或(huò)短期不能还(hái)款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行(xíng)将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了(le)开发企业预售商品房所得款项应当(dāng)用于有关的(de)工程(chéng)建(jiàn)设，商(shāng)品房预(yù)售款监管的具体(tǐ)办法，由房(fáng)地产管理部门制(zhì)定。但多(duō)年以来全国(guó)并没有统一(yī)的预(yù)售(shòu)资金监管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或(huò)者(zhě)项目工(gōng)程总额报价计(jì)算重点资金(jīn)。而(ér)事实是(shì)，不(bù)少购房(fáng)款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户(hù)、或进(jìn)入(rù)监(jiān)管账户后被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘(pán)没有资金(jīn)继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫(pò)继(jì)续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在(zài)过去房地产大开(kāi)发时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预(yù)售款监(jiān)管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设名义，获得(dé)监管账户拨(bō)付资金，再由工程(chéng)方将资金(jīn)转给(gěi)房(fáng)企，而拨付的(de)工程款，远超(chāo)工程(chéng)进度所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房企各(gè)地项目(mù)间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样(yàng)做提(tí)供(gōng)了资金(jīn)流动性，房企抽调(diào)资金统筹(chóu)拿地(dì)、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环(huán)高周(zhōu)转(zhuǎn)模(mó)式，但一定程度(dù)上(shàng)把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品房预售制度(dù)呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设(shè)有定金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房者支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大(dà)部(bù)分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以定金(jīn)方式(shì)支付，或按工(gōng)程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般(bān)采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按(àn)工程进度(dù)付款，按揭贷款按(àn)照工程(chéng)进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房(fáng)提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房(fáng)出(chū)现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的(de)保障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合格(gé)并提供验收凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得购(gòu)房者(zhě)支付的(de)房款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首(shǒu)付(fù)，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付(fù)环节(jié)，定(dìng)金比例(lì)一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据(jù)，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除(chú)定(dìng)金或(huò)首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷(dài)款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面，美(měi)国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房(fáng)者的(de)定金及(jí)首(shǒu)付款由第三(sān)方公证行或产权(quán)保险(xiǎn)公(gōng)司的信(xìn)托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资(zī)金可通过(guò)申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失(shī)。而(ér)开发商在(zài)房屋建设过程中的(de)资金(jīn)全部来自银行，银行根据工(gōng)程进度向开(kāi)发商提(tí)供一定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行有充(chōng)分(fēn)动机监管(guǎn)开发商(shāng)施工进度。开(kāi)发(fā)商在(zài)房(fáng)屋交付时需取得(dé)由政府相关部门(mén)经审(shěn)查后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房可零(líng)首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工期进度支付(fù)，按(àn)揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利(lì)率，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批后(hòu)即可预售(shòu)房屋(wū)。签(qiān)署购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并(bìng)进(jìn)行预(yù)约公证，签订合同后定金(jīn)退(tuì)还。如由于任(rèn)何原(yuán)因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易(yì)税，分(fēn)别(bié)为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房(fáng)款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没有规定最低首付(fù)比(bǐ)例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也采取(qǔ)按工期支付房(fáng)款的制度(dù)，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节(jié)点、比例(lì)因项目而异(yì)。一般来说(shuō)，支(zhī)付(fù)节点可(kě)分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完(wán)工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房(fáng)贷(dài)，房(fáng)贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，银行按施工(gōng)节(jié)奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房者(zhě)一定使用(yòng)期(qī)限，期(qī)限结束后(hòu)，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险公司针对期房设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房(fáng)屋(wū)出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制设有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名律师(shī)，负(fù)责沟通期房交易(yì)中的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个环节，各(gè)环节内(nèi)容确认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度(dù)付款的方式，但是交房(fáng)前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前(qián)付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交房(fáng)后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房(fáng)产公(gōng)证公司的检验验收后才(cái)能交付(fù)，交付后方可(kě)按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节(jié)，英国期房(fáng)预售资金监管极(jí)为严格(gé)，资(zī)金也由律师(shī)监管(guǎn)，在确(què)认工程进度(dù)、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发(fā)商账户前经过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成(chéng)“预(yù)售房定金保全(quán)措施(shī)”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二战结束(shù)后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前(qián)是唯一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对(duì)购房者支(zhī)付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开(kāi)发(fā)商必须完成定金(jīn)保全措施(shī)才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即(jí)买(mǎi)卖(mài)双方签订购房(fáng)合(hé)同时(shí)，开发商向金融机构或指定保证机构(gòu)或保险(xiǎn)机构签订定(dìng)金(jīn)保证委托(tuō)合同，设置(zhì)购房者定金(jīn)的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证(zhèng)金(jīn)证明书(shū)交付给购房者。除(chú)定金外，其他预先支(zhī)付的购房款也受该(gāi)措(cuò)施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期(qī)房烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明书(shū)向金融机构或保证机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔(péi)付违(wéi)约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节(jié)，交房(fáng)前只(zhǐ)需支(zhī)付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向(xiàng)银行申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余(yú)房款在交(jiāo)房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期(qī)房购(gòu)房者(zhě)违约可(kě)返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度支付，所(suǒ)有资金(jīn)进银行专门(mén)项目资(zī)金(jīn)账户(hù)，交(jiāo)房后满1年保修期后支(zhī)付(fù)15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有统一(yī)的(de)选购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买(mǎi)合(hé)同，不执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面(miàn)，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的(de)首付及(jí)印花税，同时购房者(zhě)向(xiàng)银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡(pō)期房同样采取按(àn)工程进度付款的(de)方式，《发展商(shāng)条例》对期房(fáng)付(fù)款流程做了(le)统(tǒng)一详细规(guī)定(dìng)，要(yào)求所有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支付节点(diǎn)一(yī)般为合同签订(dìng)后、地基完工(gōng)、框架完工(gōng)、管道门窗等(děng)完工(gōng)等，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工(gōng)程进(jìn)度放(fàng)款，月(yuè)供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分(fēn)无需(xū)月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购(gòu)房者的(de)订金(jīn)与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋(wū)保修期(qī)，此后(hòu)购房者(zhě)支(zhī)付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对(duì)刚需和(hé)改善型需求的支持(chí)力度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对(duì)局部停贷现象，重点是(shì)保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的(de)金融(róng)工具支持。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企(qǐ)包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整(zhěng)个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及(jí)长效机制(zhì)。长效机(jī)制四大关(guān)键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发商违(wéi)约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付(fù)定(dìng)金冻结至(zhì)房屋(wū)交付阶(jiē)段(duàn)，保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者(zhě)定金安全。签订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋(wū)重(zhòng)大延期以及重大(dà)缺陷等情(qíng)况(kuàng)提(tí)供充(chōng)分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独立(lì)于开发(fā)商(shāng)、银(yín)行的第(dì)三方资(zī)金监管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立(lì)商(shāng)品房(fáng)保修期(qī)制(zhì)度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问(wèn)题全(quán)权负责、免费维修，购(gòu)房者在(zài)保修期结束(shù)后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发(fā)进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的(de)预售制已经过时(shí)了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大(dà)的(de)提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。

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