近两年(nián)火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出该类产(chǎn)品长期投资(zī)价值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通张镇风现在干嘛呢张镇风现状简介，张镇风现在在干嘛投资者注意，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经(jīng)营权到(张镇风现在干嘛呢张镇风现状简介，张镇风现在在干嘛dào)期后不再产生现金收益，特许经营权分(fēn)红目前已包含了利润分配和本(běn)金的归(guī)还，在选择投资标的时应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看(kàn)，公(gōng)募(mù)REITs呈(chéng)现出了(le)高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可(kě)供分配金额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人对此表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红(hóng)收益，以及基金份额交易价格的(de)变化。基(jī)金份(fèn)额二级市场价(jià)格(gé)受到(dào)公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分(fēn)红预期(qī)则更有(yǒu)规(guī)律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的(de)经营(yíng)现金流(liú)，投资人通过基金募集(jí)材料和信息披露文件，结合行业及(jí)市场情况，可(kě)以分(fēn)析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基(jī)金份额持(chí)有人实际获(huò)得(dé)的现(xiàn)金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基(jī)金(jīn)相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副(fù)总(zǒng)监(jiān)李(lǐ)华平(píng)也(yě)表示，根据《公开募集基(jī)础设施证券投资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相关法规(guī)要求(qiú)，基础设施基金(jīn)应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分(fēn)配金(jīn)额(é)以(yǐ)现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定(dìng)的分红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了(le)这类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求，分红类似(shì)于债券派息，但不等同于债券的(de)固定(dìng)利息(xī)回报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构(gòu)投资者的(de)投资品(pǐn)类，为(wèi)资产配置(zhì)多(duō)元化提供抓(zhuā)手，具(jù)有较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助机构(gòu)投资(zī)者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债券(quàn)相对高的收益性(xìng)，在(zài)有效(xiào)控(kòng)制风险的前(qián)提下(xià)，增厚资产包(bāo)收益，起到投(tóu)资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收益(yì)“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水(shuǐ)平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济(jì)的影响，可分配金额完(wán)成率不(bù)达预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)波(bō)动受(shòu)多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格(gé)的主要因素之一，而稳(wěn)定(dìng)的分红有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向(xiàng)股票(piào)和债券回归的过程；另一(yī)方面(miàn)，基础设施项目的经营(yíng)业绩(jì)相(xiāng)对经(jīng)济活(huó)力的改善(shàn)有一定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份(fèn)额(é)的(de)开盘指导价做调(diào)减处理，调减金额根(gēn)据单(dān)位基(jī)金份额的分红金(jīn)额进行计(jì)算。除权操作是对分红前后基(jī)金份额净值变(biàn)化(huà)的修正，使投资人在(zài)基金分红前后(hòu)均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同时需(xū)结合持(chí)有产品的特性，关注二(èr)级市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收益的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红(hóng)前提是本金之上的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分派的(de)是本(běn)金与增值两个部分，两个(gè)部(bù)分之(zhī)间的比例(lì)是变动的，与(yǔ)现有公募基(jī)金(jīn)分红差(chà)异很大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认(rèn)为是持续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值面临极(jí)大不确定性，这是该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营权类和产权类两大(dà)资产类型，持有产(chǎn)权类产品(pǐn)的(de)收(shōu)益主(zhǔ)要包括每年的现金分红(hóng)及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经(jīng)营类产品的(de)收(shōu)益(yì)主要(yào)来自项目每年的(de)现金分红。其(qí)中，特许(xǔ)经营权(quán)类资产的分红(hóng)包括了利润分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动(dòng)的(de)，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可(kě)以内部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通(tōng)投(tóu)资者在选择(zé)投资标(biāo)的时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相(xiāng)当于包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层资(zī)产的价值(zhí)增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的(de)二(èr)级市场价格和分红(hóng)有合(hé)理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许经营项(xiàng)目(mù)在(zài)经营(yíng)权到期(qī)后不再能产生(shēng)现金收益，因此将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基于(yú)这个特点，剩余(yú)经营期限较短的特许经营(yíng)项目(mù)，通常具(jù)备更(gèng)高(gāo)的分派率水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经(jīng)营(yíng)权项(xiàng)目(mù)的(de)分派(pài)金额包含了投(tóu)资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基(jī)金份额单(dān)价随着(zhe)分派进(jìn)度逐年下(xià)降(jiàng)是正(zhèng)常现象，投(tóu)资特许(xǔ)经营权REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类项目的(de)土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再(zài)加上到期后通过(guò)对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地(dì)出让(ràng)金等追加投(tóu)资(zī)，有机会进一(yī)步延(yán)长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种类似永续经营的假设反映在基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资(zī)产投资(zī)属性。”该负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等(děng)指标

　　评估项目底层(céng)资产运营(yíng)情况

　　在(zài)基金分红的时(shí)点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观(guān)察和评估项(xiàng)目底层资(zī)产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示(shì)，年(nián)报指标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关(guān)的指标有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本(běn)质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净(jìng)流量是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现金流(liú)，基于企业(yè)本身经营活(huó)动产生(shēng)；可(kě)供(gōng)分配的(de)现金实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影响利(lì)润(rùn)表的项目进行调(diào)整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现(xiàn)金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示(shì)，公募REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价(jià)值体现在相对股债市(shì)场(chǎng)独(dú)立(lì)的资产配置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对(duì)经营权类的(de)资(zī)产可以更(gèng)多(duō)关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派(pài)率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收(shōu)益(yì)主要来(lái)自底层资产(chǎn)的经营(yíng)净现金流，所(suǒ)以底层资(zī)产运营情况直接影响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人综(zōng)合实力、运营管理机构(gòu)实力、公(gōng)募基金管理人实力等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，由于分红(hóng)交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调(diào)，建议投资者关注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填权效(xiào)应相(xiāng)对(duì)明(míng)显、同时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及(jí)次年的可供(gōng)分配(pèi)金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红(hóng)金额(é)与募集材料中(zhōng)披露(lù)预(yù)测进行(xíng)比较分析，结合经济及市(shì)场(chǎng)的实际环(huán)境(jìng)，对基础设施(shī)项(xiàng)目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人(rén)也称。

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