万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这(zhè)个(gè)位于北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾(céng)宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神(shén)秘开发商——中(zhōng)赫(hè)集团，也被拉向台(tái)前(qián)。

　　而(ér)如今(jīn)，万(wàn)柳书院(yuàn)再次受到舆论(lùn)关(guān)注，起因中赫(hè)集团成(chéng)了共同债务人被中国信(xìn)达追债，中国信达为了收回钱款不得(dé)不将中(zhōng)赫抵押(yā)的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问(wèn)题是，这些房子早已售出，业(yè)主并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那些(xiē)真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业(yè)主的维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人(rén)被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象的(de)那么简单。

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　　富(fù)人(rén)被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能(néng)还是(shì)债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头是万柳书(shū)院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在(zài)京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架了“北京(jīng)赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显示，上述不良(liáng)债权转让项目(mù)的处置主(zhǔ)体是中(zhōng)国信(xìn)达资(zī)产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下称中国信(xìn)达北分），处置的(de)是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债权(quán)金额(é)约为46.95亿元人民(mín)币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是(shì)共(gòng)同债(zhài)务人。目前，该项(xiàng)目(mù)已有1万次(cì)围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中(zhōng)国(guó)信达(dá)北分讨债的故事(shì)，但(dàn)实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄(qìng)。如果(guǒ)该报道属实(shí)，说明这些房子实际上都(dōu)是卖出(chū)去(qù)了的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信达的(de)拍卖页面上又注(zhù)明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能(néng)说明这些(xiē)房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实(shí)了上述内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把这(zhè)75套房(fáng)子(zi)抵押出去，现在(zài)还没资(zī)金解抵押，所(suǒ)以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪宅，最强学(xué)区房(fáng)，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主基(jī)本都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫(hè)集团(tuán)的高管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这(zhè)些(xiē)业主确实已(yǐ)经支付(fù)价款并实际占有(yǒu)，那(nà)么，中(zhōng)国信(xìn)达转让这笔不良债权回(huí)本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事(shì)执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人(rén)民(mín)法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的(de)可以向法院(yuàn)提(tí)出执行异议申请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民(mín)法院关于商品房消费(fèi)者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式(shì)明确(què)了(le)购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋并已(yǐ)支付全部(bù)价款，主张其房屋(wū)交付请求权优先于建设(shè氧化铁和稀盐酸反应现象及方程式，氧化铁和稀盐酸反应现象原因)工程价款优先受偿权、抵押权以及其(qí)他(tā)债权的，人民法院应当予以支持(chí)。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房消费者(zhě)，在一(yī)审法庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的(de)，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山(shān)芋。可能不(bù)仅不(bù)能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业(yè)主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

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　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申(shēn)请不(bù)良债(zhài)权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯到金(jīn)谷(gǔ)信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地(dì)等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国(guó)金谷国(guó)际氧化铁和稀盐酸反应现象及方程式，氧化铁和稀盐酸反应现象原因信托有限责(zé)任公司成为(wèi)了唯一(yī)股东，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较(jiào)其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置地推出(chū)钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时(shí)京城最(zuì)贵的楼盘，引发(fā)了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院(yuàn)，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京(jīng)海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地(dì)以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当(dāng)年的“双料地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰(lán)运回来(lái)的灰(huī)砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每平米20万元的价格(gé)，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大(dà)华府等，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平(píng)米(mǐ)，说明万(wàn)柳书院虽(suī)然已(yǐ)经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪(háo)宅(zhái)，也吸(xī)引(yǐn)了不少知名人士，如知(zhī)名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业(yè)大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团的“高端路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被外界(jiè)贴上了，“卖北(běi)京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅开(kāi)发(fā)商光环(huán)的背后(hòu)，这(zhè)个(gè)地(dì)产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多次成(chéng)为(wèi)被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初，因为(wèi)履(lǚ)行能(néng)力(lì)而拒(jù)不履行生效法律文书确定义(yì)务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

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　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今(jīn)沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走(zǒu)红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中(zhōng)赫集团，发现其深(shēn)陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这个转折点，就(jiù)在于收(shōu)购(gòu)北京国安。

　　近十(shí)年来，房(fáng)企纷(fēn)纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之(zhī)路(lù)并不(bù)好走。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝试过多(duō)元(yuán)化业(yè)务，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但(dàn)最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足(zú)球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信(xìn)集团手(shǒu)中拿下(xià)北京国(guó)安(ān)俱乐(lè)部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下北京国安俱乐(lè)部全部股权。如(rú)果北京国安(ān)的(de)估值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿(ná)下北(běi)京国安，总计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什(shén)么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实(shí)控(kòng)人周(zhōu)金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫(hè)集团(tuán)股份(fèn)质押(yā)陆续质押，据企查查显(xiǎn)示(shì)，目前中赫集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权(quán)出(chū)质(zhì)记录。质权人包括海金商业保理、北(běi)京建工(gōng)、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京国安(ān)的时间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营(yíng)状(zhuàng)况没(méi)有得到(dào)改善，中赫氧化铁和稀盐酸反应现象及方程式，氧化铁和稀盐酸反应现象原因集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权(quán)交易(yì)所(suǒ)官网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国(guó)安(ān)足球俱(jù)乐部实现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金(jīn)压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫(hè)集团(tuán)被5次列被执(zhí)行(xíng)人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，上述(shù)被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于(yú)难。不(bù)过在实控(kòng)人(rén)都成(chéng)为老(lǎo)赖的情况下，被(bèi)执行(xíng)10个(gè)多亿的北(běi)京(jīng)国安，又如何能独善其(qí)身？

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