5月以来，房地产板块(kuài)个(gè)股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公募基金(jīn)为(wèi)代(dài)表的机(jī)构对(duì)于(yú)这一板(bǎn)块已(yǐ)经(jīng)在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布(bù)的总份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅(fú)增(zēng)长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获(huò)得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产(chǎn)或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红利(lì)时代(dài)已(yǐ)过(guò) 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房(fáng)地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持(chí)有(yǒu)的房地产行业(yè)标(biāo)的(de)市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房(fáng)地(dì)产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现(xiàn)了三年来的首次回(huí)升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对(duì)房地产行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板块一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个(gè)股分别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持(chí)仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公(gōng)募对于(yú)房地产的投(tóu)资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基金(jīn)一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高(gāo)的(de)是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首(shǒu)先(xiān)在(zài)于几(jǐ)只房地产龙头股(gǔ)从(cóng)排位上看均有退(tuì)步(bù)，尤其(qí)是万科最为(wèi)明(míng)显；其次是(shì)金地集(jí)团退出百(bǎi)大之(zhī)列(liè)。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并(bìng)非行业(yè)销售旺季，其(qí)传(chuán)导到二(èr)级市(shì)场乃至(zhì)机构(gòu)持仓(cāng)上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的是，经济(jì)圈判断(duàn)房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城市好于(yú)三四线城市。而映(yìng)射到(dào)二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了(le)。“如果按照产(chǎn)业(yè)周期来分类(lèi)，包括房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟(shú)期或(huò)者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有什么投资机(jī)会的。但在这几年特殊(shū)的行情里(lǐ)包(bāo)括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现了一(yī)些(xiē)机会，背(bèi)后的逻(luó)辑(jí)是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上(shàng)海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售(shòu)面积很难再出现了(le)，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中国存量(liàng)有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的(de)更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端还需(xū)要有(yǒu)一定(dìng)的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房(fáng)地产研究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时(shí)代(dài)，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿(yì)元的销售额(é)，以(yǐ)及过快(kuài)上行的房价，因而(ér)行业高增的时代已经过去，未来行业(yè)的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴(bàn)随着(zhe)地产的高杠杆(gān)属性，就很(hěn)容(róng)易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出(chū)清的(de)过程。这个过(guò)程中(zhōng)，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公司就(jiù)能够(gòu)通过(guò)大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获(huò)得市占率(lǜ)的提升。当行业(yè)需求(qiú)见(jiàn)顶回落(luò)时(shí)，行业的贝塔已经过去(qù)了(le)，但不代表没有投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个股成为(wèi)公募乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股来(lái)看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类(lèi)标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前(qián)五(wǔ)的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发(fā)展，五一假期(qī)归来后日成交(jiāo)量明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个交易(为什么负负得正怎么推理，乘法为什么负负得正yì)日(rì)收出涨停。从(cóng)该股的基(jī)本面(miàn)来看，上实发展的主营业(yè)务为房地(dì)产(chǎn)开发与经营(yíng)。公司的主要产品(pǐn)及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的(de)首季十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司(sī)等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂时(shí)排名(míng)第(dì)二的(de)浦东金桥也是(shì)上(shàng)海本地房企(qǐ)，其第一季(jì)度的(de)收入利润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一(yī)方(fāng)面是该(gāi)公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来(lái)最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总(zǒng)建(jiàn)筑面积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名(míng)机构(gòu)在其中(zhōng)持续驻(zhù)足(zú)。从第一季度十(shí)大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，知名私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中(zhōng)，这也是(shì)连续第三个季度他有的(de)两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资(zī)局(jú)，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上海区(qū)域性地产公司外(wài)，荣安地(dì)产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的(de)也是(shì)一份(fèn)报喜的成绩单：首季(jì)公司(sī)实(shí)现营业(yè)收(shōu)入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司股(gǔ)东的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来(lái)看，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两(liǎng)只(zhǐ)公募指基(jī)首(shǒu)季新(xīn)杀(shā)入十大流(liú)通股(gǔ)股东行列(liè)。具体说来(lái)， 南方(fāng)中证全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经历过(guò)行业洗牌(pái)和(hé)兼并重组后(hòu)，龙头的(de)价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较(jiào)多（券商测算(suàn)对应潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于(yú)信用问(wèn)题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获取低成(chéng)本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿地(dì)金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆(gān)率较低(dī)，净负(fù)债率基(jī)本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以为什么负负得正怎么推理，乘法为什么负负得正上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额(é)增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前(qián)中特估的浪潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产股(gǔ)或存在发(fā)展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其(qí)是央企占据(jù)显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存的(de)优(yōu)势。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低的融资(zī)成本，优质的开发资源(yuán)和良(liáng)好的(de)不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国(guó)央(yāng)企相较(jiào)于民营(yíng)地产公(gōng)司(sī)也是更有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系(xì)等问题(tí)，市(shì)场(chǎng)对民(mín)营房开企业(yè)的资产会有更多担忧(yōu)和(hé)质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相较于(yú)民企来说估值(zhí)的(de)修复(fù)更明显。中特(tè)估的角度(dù)从中长期的维度(dù)看，行业(yè)的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业进入高质量(liàng)发展阶(jiē)段，具备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现(xiàn)金(jīn)流创(chuàng)造(zào)能力，以此带来估(gū)值中枢的提升(shēng)，应该关(guān)注估值(zhí)相对(duì)较低，企(qǐ)业自身资(zī)产的质(zhì)量好、运(yùn)营能力强、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将受益(yì)于行(xíng)业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席(xí)研(yán)究官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需(xū)要客观(guān)地去持(chí)续观(guān)察(chá)国企央企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是(shì)融资成本保持低位，其次是销售份(fèn)额持续(xù)提升(shēng)，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季(jì)报(bào)梳理发现，对于(yú)2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分化更趋(qū)明(míng)显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江集(jí)团等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩(jì)的回(huí)正，甚(shèn)至是较大增速的(de)增长。而这些公(gōng)司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地(dì)产业内(nèi)人(rén)士(shì)张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改(gǎi)善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍(réng)在持续性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集(jí)中在核(hé)心城市(shì)，投(tóu)资力(lì)度(dù)较(jiào)大。投(tóu)资(zī)的驱动(dòng)能够推动房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年(nián)一(yī)季度(dù)市场恢(huī)复(fù)但仍(réng)处于调整的过程(chéng)中(zhōng)，能够(gòu)保(bǎo)有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提醒表示(shì)，在房地产的复(fù)苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确(què)定性。其实整个市场从四(sì)月份(fèn)开始(shǐ)又在往下(xià)掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环比(bǐ)三月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大(dà)多(duō)数城市都出现环比下滑的(de)情(qíng)况。而现在五(wǔ)月的市(shì)场表现也不太乐观(guān)。按照现在(zài)的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能(néng)会出现，到(dào)六月份(fèn)房企(qǐ)为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹(dàn)外(wài)的一个(gè)市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是(shì)说，第二(èr)季度(dù)、第(dì)三季度增长不确定(dìng)性的压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其(qí)上下游产业(yè)链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐(nài)心，这个时候(hòu)，在房地(dì)产以及上下(xià)游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也(yě)意味着，只有(yǒu)极为少数的(de)、做得(dé)比(bǐ)同行(xíng)好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心(xīn)地去(qù)等待(dài)它的基(jī)本面不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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