饱受争议(yì)的二手房交易中介费问题(tí)，正逐渐得到监管(guǎn)部门的(de)重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建部、市场监管总局联合发布了(le)关于规范房地(dì)产经(jīng)纪服务的意见。意(yì)见提(tí)及，近年来(lái)，部分(fēn)房地产经纪机(jī)构存在利用房源客源优势(shì)收取过(guò)高费用(yòng)、未明(míng)码标价(jià)、捆绑收(shōu)费(fèi)、滥用客户个(gè)人信(xìn)息等问(wèn)题，加(jiā)重交易当(dāng)事(shì)人负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于(yú)上述背景(jǐng)，两(liǎng)部门从(cóng)加(jiā)强从(cóng)业主体管理、明确经纪(jì)服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价等十方面，提出(chū)了意见(jiàn)。

　　中原(yuán)地产(chǎn)首席分析师张(zhāng)大伟称，随着(zhe)城市发展(zhǎn)，一(yī)二线城市(shì)二手房交(jiāo没有罩子的瑜伽老师，瑜伽老师没带胸罩)易占比逐渐(jiàn)增(zēng)加。以北京、上海(hǎi)为例，二手房占市场(chǎng)成交比例超过(guò)80％，大量二手房成交依赖中(zhōng)介居间成(chéng)交，房地产(chǎn)调控(kòng)重心逐渐从(cóng)开发(fā)商过渡(dù)到中介公(gōng)司(sī)。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究(jiū)员(yuán)李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示，买房对居民(mín)来说属于金(jīn)额不低的大宗交易(yì)，由(yóu)于(yú)二手房交易成本较高、交易周(zhōu)期(qī)较(jiào)长(zhǎng)，具有非常强的专业性，居民(mín)往往通过中介(jiè)来(lái)完成(chéng)。但很多中介利用信(xìn)息不对称等问题，将非必要(yào)的收费夹带其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负担，而且这些(xiē)服(fú)务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对(duì)于二(èr)手房市(shì)场交易过程中存在(zài)的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪(jì)服务在(zài)内的相(xiāng)关市场交易行为及其主体进行(xíng)规(guī)范和秩序整顿(dùn)，是房(fáng)地产(chǎn)市场管理和调控(kòng)的主题。“当(dāng)下，推进这项工(gōng)作(zuò)的意义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问(wèn)题(tí)成监管重点

　　二手房(fáng)市场中(zhōng)，历来对房地产经纪服务(wù)行业关注最多(duō)的(de)一个(gè)话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关(guān)部门(mén)主要监管(guǎn)的重(zhòng)点，将是对(duì)房地产经纪服务收(shōu)费(fèi)及中介交易进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交易过程中，部分价(jià)值(zhí)不菲的(de)房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北(běi)京某房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收(shōu)费上，两部门在此次(cì)意(yì)见中提及，房地产经纪机构(gòu)要合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价。引导由交(jiāo)易双(shuāng)方共同承担经(jīng)纪服务费用(yòng)。

　　据(jù)张(zhāng)大伟介绍，目前房地产经纪(jì)服(fú)务收费标准的最早依据是1995年国家计委建设部下发(fā)的《关于房地产(chǎn)中介(jiè)服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六(liù)条规定(dìng)：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交价(jià)格(gé)总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京(jīng)市(shì)执行(xíng)的2014年更新后的收费标(biāo)准，即根据这样的规定：“少数特(tè)别复杂的住宅(zhái)买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准(zhǔn)基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这(zhè)意味着，当前(qián)北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政府(fǔ)定价，房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费多(duō)少由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收取费用过(guò)程中，相关监管部门当(dāng)前并未(wèi)明确具(jù)体的中介费率，中介机构(gòu)仅(jǐn)需(xū)在(zài)服务(wù)过(guò)程中对(duì)收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)进行明码标价即可。而房(fáng)地产经纪服务机构(gòu)在具体收取过程中，会结(jié)合房(fáng)屋价(jià)值及工(gōng)资标准(zhǔn)，综合计算(suàn)出(chū)合适的中介费率。”张大(dà)伟(wěi)补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部门在此次意见(jiàn)中(zhōng)提及(jí)，房(fáng)地(dì)产经纪机构应当在(zài)经营门(mén)店(diàn)、网站、客户(hù)端(duān)等场(chǎng)所(suǒ)或渠道，公示服务项目、服务内(nèi)容和收费标准，不得(dé)混合标价和(hé)捆(kǔn)绑收(shōu)费。房地产(chǎn)经纪机构提供的(de)基本服务和延伸服务(wù)，应当分(fēn)别明(míng)确服务项(xiàng)目和收(shōu)费标准。房地产经纪(jì)机构收费前(qián)应当向(xiàng)交易当事人出具收费清单，列明收费标(biāo)准、收费金额，由当事(shì)人(rén)签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市场平均水(shuǐ)平(píng)的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同(tóng)市场监管(guǎn)等部门采取约谈等综(zōng)合措施进行重(zhòng)点(diǎn)监(jiān)管(guǎn)。市场监管部(bù)门会同有关部门依法查处不(bù)按规定明码(mǎ)标价(jià)、操纵经纪(jì)服务(wù)收费等违反价格(gé)和反垄断(duàn)法律法规的行(xíng)为。对房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构相关违法违(wéi)规信息，市场监管(guǎn)部门要依法依规(guī)纳入国家企(qǐ)业信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要(yào)降了(le)？

　　鼓励(lì)按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，是否(fǒu)意味着(zhe)，未来豪宅的中介费(fèi)有(yǒu)望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南(nán)区总裁(cái)兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称(chēng)，住(zhù)建部发(fā)文鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价(jià)格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价(jià)，合理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖和没有罩子的瑜伽老师，瑜伽老师没带胸罩租赁经纪(jì)服(fú)务费用(yòng)，主要还(hái)是(shì)规范行(xíng)业(yè)，打击收费(fèi)过高的经纪机构，但对市(shì)场(chǎng)影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不(bù)同，各家收费普遍在合理范(fàn)围内，加上经纪(jì)服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指(zhǐ)出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非(fēi)规定，未来如(rú)何具体认定(dìng)其(qí)中的(de)细则(zé)，还需要看各城市落(luò)地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟(wěi)表示，“从目(mù)前(qián)市场看，经纪服务(wù)领(lǐng)域的调整改善、规范化，有(yǒu)利于行业健(jiàn)康发展。同(tóng)时，由于(yú)二手房(fáng)很(hěn)多(duō)房(fáng)源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押(yā)、不同(tóng)税费等都可能对(duì)交易(yì)产生影响，这对房地产经纪服务行业的专业性(xìng)提出(chū)更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监陆骑麟指出，在二(èr)手房买卖过程(chéng)中，原本应该由(yóu)上下家各支付一半的中(zhōng)介(jiè)费，但(dàn)在一些热点城(chéng)市的二(èr)手房交易过程中，往往会有这样的情形(xíng)，因部分购房者处于弱势(shì)地位，从而会(huì)出现中介(jiè)费及税费(fèi)均(jūn)由购(gòu)房者来承担。即使一些房东(dōng)愿意承担(dān)中介费，这部分(fēn)费用也可(kě)能通过转嫁的方式，在(zài)房价中有所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把中(zhōng)介费转嫁给下家，市(shì)场(chǎng)这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房(fáng)产中介公司将(jiāng)其视(shì)为向(xiàng)购房者单边收费的行为。部分中介公司(sī)可能(néng)会(huì)利用其支配地位，在原(yuán)先(xiān)经(jīng)纪服务(wù)收费的基础上，再(zài)次(cì)向(xiàng)房东收取费用(yòng)，而这部分费用，房东往(wǎng)往会将其转再(zài)次转嫁给(gěi)购(gòu)房者，这实际上相当于(yú)变相推高了房(fáng)价。两部门(mén)提出严禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅(jǐn)有(yǒu)利(lì)于提高交易中操(cāo)作的(de)透明度(dù)，也(yě)有利于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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