5月以来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出(chū)现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房(fáng)地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代表的(de)机构对于这一板(bǎn)块(kuài)已经(jīng)在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华(huá)夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布(bù)的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基(jī)金(jīn)一季报统计(jì)，龙头(tóu)与地方国企央企(qǐ)获得增持，持(chí)仓数量占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅(fú)五只个股分别(bié)为(wèi)华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1国际歌的作者是谁哪国人，国际歌作者是哪个国家的人.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时代已过(guò) 精(jīng)耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从公募(mù)基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业(yè)标的(de)市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持(chí)房地产公司市值在(zài)股票(piào)资(zī)产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是(shì)进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首(shǒu)次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募(mù)对房地(dì)产行业的持股(gǔ)比例也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年(nián)底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度(dù)得以延续。数据(jù)统(tǒng)计(jì)显示，公募重仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板块(kuài)一季度(dù)市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发(fā)股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现(xiàn)，公(gōng)募(mù)对于房地产的投资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金(jīn)一季报汇(huì)总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房地产板块(kuài)排名最高(gāo)的(de)是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房(fáng)地(dì)产龙头股从排(pái)位上(shàng)看(kàn)均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是(shì)万(wàn)科最为明显；其次是(shì)金地集(jí)团退出百大之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产是复(fù)苏链(liàn)上最后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到(dào)二(èr)级(jí)市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要(yào)时(shí)间周(zhōu)期(qī)。

　　形(xíng)成共识(shí)的(de)是，经济(jì)圈判断房地(dì)产已经进入大分(fēn)化时(shí)代，一(yī)二线城市好于三四线城市。而映射(shè)到二级市(shì)场投(tóu)资上，配置房(fáng)地(dì)产行(xíng)业轻松(sōng)收获行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周(zhōu)期来分类，包(bāo)括房地(dì)产等几类行业在(zài)盖特纳(nà)曲线里属于成(chéng)熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认知上没有什(shén)么投资机会的(de)。但在这几年特殊(shū)的行情里包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业也(yě)出现了(le)一些机会，背后的(de)逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一(yī)不愿具名的上(shàng)海公募(mù)基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度(dù)：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销售面积很难再(zài)出现了(le)，2022年光是居民存(cún)款(kuǎn)数量增加了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平方米建筑(zhù)面积(jī)，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一(yī)定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地(dì)产研(yán)究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进(jìn)程，还是人均住房面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我国均已告(gào)别(bié)住房短(duǎn)缺(quē)时代(dài)，而目前居民的杠杆(gān)率和房(fáng)价收入也不支(zhī)撑(chēng)每(měi)年18万亿元(yuán)的(de)销售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的房价，因而(ér)行业(yè)高(gāo)增(zēng)的时代(dài)已(yǐ)经过去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地产的(de)高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到供(gōng)给侧出清(qīng)的(de)过程。这个过程(chéng)中，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的(de)公司就能(néng)够(gòu)通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式(shì)，获(huò)得市占率的(de)提升。当(dāng)行业需(xū)求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会在于(yú)城(chéng)市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而(ér)对应到股(gǔ)票投资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实(shí)现股价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰(qià)好排(pái)名前(qián)五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面(miàn)来看，上实发(fā)展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务为房地(dì)产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服(fú)务为(wèi)房地(dì)产销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的(de)首季十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公(gōng)司等都跻(jī)身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第(dì)一季度的(de)收入利(lì)润规模(mó)大幅度复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租(zū)率复苏至近年(nián)来最高，另一(yī)方面则是公司拿地结算(suàn)持(chí)续性向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块(kuài)，总建筑(zhù)面积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的(de)业绩势(shì)头(tóu)向好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸(xī)引(yǐn)了知名机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募(mù)高毅(yì)邓晓峰的两只(国际歌的作者是谁哪国人，国际歌作者是哪个国家的人zhǐ)产品依然(rán)在前十中，这也是连(lián)续第三(sān)个季度他有的(de)两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区(qū)域(yù)性地产公司外(wài)，荣(róng)安地产则是(shì)主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到(dào)两只(zhǐ)公(gōng)募指(zhǐ)基首季新杀入十大(dà)流通股股东行(xíng)列(liè)。具体说来(lái)， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂(mèi)出现的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国际(jì)和(hé)私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球基金(jīn)相关(guān)人(rén)士分析(xī)：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对(duì)应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限(xiàn)于信用(yòng)问题或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土(tǔ)地，龙头房企(qǐ)的拿(ná)地(dì)力度（拿(ná)地金额/销售金额）基(jī)本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房企的净(jìng)负债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的(de)融资成(chéng)本不断下(xià)滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特(tè)估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业的结构性机(jī)会依(yī)然(rán)存在(zài)，少部(bù)分(fēn)公司尤其是(shì)央企占据显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现为库(kù)存(cún)的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较低的融资(zī)成(chéng)本，优(yōu)质的开发资源和良好(hǎo)的不动(dòng)产资产运营能力(lì)的(de)多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国(guó)央企相(xiāng)较(jiào)于民(mín)营地(dì)产公司也是(shì)更有(yǒu)优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资(zī)源债权债务关系(xì)等问题，市(shì)场对民营房开(kāi)企业(yè)的资产(chǎn)会(huì)有更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮行业出(chū)清的过程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的(de)角度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在(zài)于集(jí)中度提升后(hòu)，行(xíng)业进(jìn)入(rù)高质量(liàng)发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳(wěn)定且可预期(qī)的盈利(lì)和现金流创造(zào)能力，以此(cǐ)带来估(gū)值中枢(shū)的提升，应该关注估值相(xiāng)对较(jiào)低，企业自身资产的质量(liàng)好、运(yùn)营能力强(qián国际歌的作者是谁哪国人，国际歌作者是哪个国家的人g)、可(kě)以创造(zào)持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概(gài)率比较(jiào)低，行业(yè)内部(bù)将出现(xiàn)分化，要关注将受益(yì)于行业(yè)集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石(shí)投资(zī)首席研(yán)究官(guān)方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头(tóu)前途更为光明。不过(guò)国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地(dì)去持续(xù)观察(chá)国企央企(qǐ)在(zài)三个方面是否可以维持(chí)，首先是融资(zī)成本(běn)保持低位，其(qí)次(cì)是销(xiāo)售份额持(chí)续提升(shēng)，再次是拿(ná)地份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机(jī)构需要多(duō)给一些耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据房企一(yī)季(jì)报(bào)梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明(míng)显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利(lì)均实(shí)现(xiàn)了业绩的(de)回正，甚至是(shì)较大增速(sù)的增长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产业内(nèi)人士(shì)张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是因为过(guò)去两三年(nián)时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年(nián)民(mín)营房企不怎么投资(zī)拿(ná)地之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心(xīn)城市(shì)，投(tóu)资力度(dù)较大(dà)。投资的驱动(dòng)能够推动房企销售业绩的(de)增长，从(cóng)而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够(gòu)保有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时也提醒表(biǎo)示，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过程中，还面(miàn)临着一些不(bù)确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市场从(cóng)四月(yuè)份(fèn)开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四月环比三月(yuè)相对表(biǎo)现较(jiào)好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多(duō)数城市都出现(xiàn)环比下滑的(de)情况。而现在五月(yuè)的(de)市场表现也不(bù)太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及(jí)市场的去(qù)库(kù)存压(yā)力、企业的资金面(miàn)压力(lì)，可能会出(chū)现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩(jì)出现市场的(de)短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个市(shì)场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性的压(yā)力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很多(duō)，我们要(yào)多给(gěi)一些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在(zài)房地产以及上下游就不是(shì)赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱(qián)。但这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它(tā)的基(jī)本面(miàn)不断地凸(tū)显(xiǎn)出(chū)来(lái)，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

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